Chancen der digitalen Transformation

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft

Die Megatrends Digitalisierung und Technologisierung transformieren die Immobilienbranche. Datengetriebene Prozesse eröffnen auf unterschiedlichen Ebenen neue Optimierungsmöglichkeiten – sowohl im Management als auch im operativen Tagesgeschäft.

Megatrend Digitalisierung

Schon heute profitieren wir von digitalen und virtuellen Produkten. Es entstehen neue Lebenswelten, neue Wohnformen und neue digitale Arbeitswelten. Im Bereich Wohnen müssen  sich Entwickler  zunehmend an die soziostrukturellen Transformationsprozesse und Trends anpassen. „Digital Natives“ weisen einen schnelllebigen Lebensstil auf und fragen immer häufiger flexible Wohnformen nach. Mikroapartments sind heute die Antwort auf diese Bedürfnisse. Weitere Anpassungen werden unabdingbar sein. Auf der anderen Seite der „Digital Natives“ steht die alternde Gesellschaft. Nach dem Gebot „I stay @home statt Seniorenheim“ wird der Gesundheitsstandort „Zuhause“ technischer Unterstützungssysteme bedürfen, um die Selbstständigkeit älterer Menschen in ihrem eigenen Haushalt länger aufrechterhalten zu können. Die Trends der Digitalisierung und deren Auswirkungen auf Wohnbedürfnisse sind schon längst bekannt. Während in Deutschland der Bau von  Mikroapartments voranschreitet und im Kommen ist, wird das selbstbestimmte Wohnen im Alter bei aktuellen Wohnprojekten bisher noch weniger berücksichtigt. Barrierefreie Bauweisen sind mit höheren Kosten verbunden, werden aber langfristig hohe Renditen abwerfen. Dieser Umstand wird den Bestandswohnungsmarkt noch vor große Herausforderungen stellen.

Digitalisierung im Immobilienmanagement

Big Data, CREM (Corporate Real Estate Management), PropTechs: Die Immobilienbranche ist eigentlich schon seit Jahren in einer anhaltenden Transformationsphase, zu der es keine Alternativen gibt und die auch nicht mehr abreißen wird. Prozessgeschwindigkeit, lebenszyklusübergreifende Innovationscluster sowie zeit- und ortsunabhängige Arbeitsvorgänge sind nur einige Bestandteile von vielen, die das digitale Immobilienmanagement bereits heute prägen. Der Begriff der Hausverwaltung wird immer mehr mit spitzen Fingern angefasst. Wo gemanagt wird statt zu verwalten, stehen Prozesse im Zentrum des Interesses. Real Estate 4.0 umfasst bislang hauptsächlich die Optimierung von Prozessen, darf aber neben den Corporate Zielen auch die Menschen nicht aus dem Blickfeld verlieren, die in unterschiedlichen Formen wohnen und damit die Einkommensgrundlage des Unternehmens bilden.

Weniger Schnittstellen, mehr Vereinheitlichung

Unter Digitalisierung wurde lange Zeit überwiegend die Optimierung der Kommunikation zwischen meist vorhandenen Systemen verstanden. Einer aktuellen pwc-Studie zufolge verschieben sich die Anforderungen in der Digitalisierung nun zunehmend weg von der Konzeption von Funktionseinheiten hin zur Reduzierung von Schnittstellen und zur Vereinheitlichung von Daten. Hierin wird das eigentliche große Potenzial gesehen.  Ein transparenteres Portfoliomanagement, der schnelle Zugriff auf vorhandene, einheitliche Datenbestände und damit einhergehend ein besseres Verständnis des Portfolios ermöglichen schnelle Entscheidung auf einer soliden Grundlage mit weniger Unbekannten. Auch mit Blick auf den Standard IFRS 16 zur künftigen Bilanzierung von Leasingverhältnissen spielt Datentransparenz eine wichtige Rolle. Ein optimal implementiertes Datenmanagement schafft Transparenz für die Nutzer.

Nutzen im Tagesgeschäft

Verlassen wir die Bühne des Managements und bewegen wir uns in das operative Tagesgeschäft, werden andere, praxisrelevante Benefits der Digitalisierung sichtbar. Die Optimierung der Gebäudetechnik und des technischen Facilitymanagements wird nicht nur in der pwc Studie als eines der großen Potenziale der Digitalisierung angeführt. Die Einbindung interner Stellen und externer Dienstleister in datengetriebene Prozesse ist ein wichtiger Schritt, aber nur ein Zwischenstopp auf dem Weg der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft. Wie so oft, kommt der Anstoß aus dem Consumerbereich. Das „Internet der Dinge“, das sich Produzenten zunutze machen, indem sie dem Konsumenten zyklische Anschaffungsentscheidungen abnehmen, sei es das Hundefutter oder das Waschmittel, das sich selbst ordert, wenn es zur Neige geht, birgt bei der Digitalisierung von Immobilien ein enormes Potenzial zur Automatisierung von Standardprozessen.

Energiemanagement in Gebäuden, Effizienzsteigerung von hausinternen Systemen, z.B. durch das sensorische Erkennen von sich anbahnenden Problemen oder Technikausfällen, können den Ruf nach dem Facilitymanager schon bald obsolet machen. In der Praxis sind hunderte Anwendungen vorstellbar. Und das Beste ist, sie sind dazu in der Lage das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter positiv zu beeinflussen. Wo keine Probleme auftreten, entsteht ein negativ konnotierter Kundenkontakt erst gar nicht. Das Unternehmen kann sich vielmehr darauf konzentrieren, mit seinen Mietern ein auf menschliches Zutun basierendes Verhältnis zu pflegen.

Digitalisierung als Mensch-Mensch-Schnittstelle

Systemimmobilien sind viel mehr als nur ein Trend. Sie befriedigen Anforderungen, die der Konsument, der Mieter, vorgibt. Noch vor kurzem bewarben Vermieter Objekte der gehobenen Klasse oft mit Services, die die Immobilie von der Masse abhob. Doorman und Roomservice sind durchaus PODs oder USPs, die für eine reduzierte Klientel von Bedeutung sein kann. Mit der zunehmenden „Demokratisierung“ des Käufermarktes durch den Verlust distinktiver Statussymbole  ist der Massenmarkt aber kollektiver und moderner. Für die meisten Mieter sind individuell zubuchbare Leistungen von größerem Wert, als ein Doorman. Digital Natives schätzen das Mietfahrrad in der Garage, stunden- oder tageweise buchbare Meetingpoints, Party- und Einkaufsservice, Fitnessbereiche, und vieles mehr. Zwar sind diese Services auf der Betreiberseite klare USPs, aber mit erheblichen Kosten verbunden, wenn in der systemischen Abwicklung zu oft eine menschliche Schnittstelle eingebunden ist. Ein effektives, nicht nur auf Kostendeckung, sondern auf Mehrerträge ausgerichtetes System, muss externe Dienstleister inkludieren und einfach abzurechnen sein. Es ist klar, das geht nur digital.

Junge Alte und Digital Natives

Weiter oben reden wir von Digital Natives, die in Wikipedia als „digitale Ureinwohner“, als Personen der gesellschaftlichen Generation, die in der digitalen Welt aufgewachsen sind, definiert werden.

Legt man das Ergebnis einer gemeinsamen Studie des Max-Planck-Institutes und der Universität Michigan zugrunde, der zufolge sich weltweit eine Downaging-Welle ausbreitet und Menschen über 70 Jahre sich aktuell um etwa 13 Jahre jünger fühlen, als es ihrem biologischen Alter entspricht, erweitert sich die Gruppe der Digitals schlagartig um einen hohen Bevölkerungsanteil. Die Anforderungen von Silver Agern (und höher) an die Digitalisierung sind andere als die der Digital Natives. So gibt es natürliche Hürden in der Handhabung, die Experimentierfreudigkeit ist meist niedriger und die Anwendungsbereiche sind am anderen Ende des Technikbildes angesiedelt. Beiden Gruppen gemeinsam ist die hohe Akzeptanz für die Digitalisierung, da sie ein selbstbestimmtes Leben im gewohnten Umfeld ermöglichen oder verlängern kann. Virtuelle Arztbesuche, Health-Monitoring im medizintechnischen Bereich, Communities gegen Vereinsamung, Home- und Sicherheitsservices sind nur wenige Beispiele.

Daten + Daten + Daten = Big Data

Real Estate 4.0, Smart Home, Smart Data, Smart Services, Digital Natives. Die digitale Transformation der Immobilienwirtschaft hat die Revolution übersprungen und befindet sich inmitten einer dynamischen Evolutionsphase. Die angerissenen Applikationen und Prozesse sind nur ein winziger Ausschnitt. Alle Anwendungsbereiche teilen gleichwohl eine Abhängigkeit und Grundlage. Denn wo keine Daten sind, gibt es keine digitale Transformation. Daten sind Werte, die meist durch Messung oder Erhebung gewonnen und gespeichert werden, liegen aber vor allem in gigantischem Ausmaß unstrukturiert vor. Jedes Unternehmen, fast jeder Mensch, jeder Haushalt, jeder Staat produziert ständig Daten und verfügt über diese. Unternehmensdaten, Transaktionsdaten, Personendaten, Bewegungsdaten, Anwendungsdaten, Sicherungsdaten, statistische Daten, und so weiter. Daten liegen in unterschiedlichsten Formaten vor. Handschriftlich, in Präsentationen, Textverarbeitung, Tabellenkalkulation, mobil oder im Gedächtnisprotokoll. Daten begleiten unser Leben und liegen sprichwörtlich auf der Straße. Ein einfaches Aufsammeln ist möglich, aber nicht zielführend. Wer ohne Plan im Daten-Heuhaufen nach Nadeln greift, holt sich blutige Finger. Der Aufwand ist groß und die Erfolgswahrscheinlichkeit klein.

Zu Beginn eines bewussten Transformationsprozesses muss immer die Frage gestellt und beantwortet werden, welche Erkenntnisse erwartet werden und wo die Digitalisierungsziele in den Unternehmen zu verorten sind.

Digitalisierung ist kein Nebenjob

Die Transformation eines immobilienwirtschaftlichen Unternehmens kann nicht nebenbei betrieben werden. Sie stellt eine Herausforderung dar, muss strukturiert vonstattengehen und immer die Kernaktivität des Unternehmens im Blick behalten. CEOs und CTOs tun gut daran, der Digitalisierung in der langfristigen Planung und im Unternehmen einen festen Platz einzuräumen, denn die Transformation wird nie abgeschlossen sein. Wird ein Meilenstein erreicht, ist der nächste bereits sichtbar. Aber der Gewinn ist groß. Mehr Transparenz, die Sicherung von Unternehmens-Know-how, die Bündelung von Wissen und Erkenntnissen, bessere und effizientere Prozesse, mehr und schnellere Verkäufe, eine höhere Kundenbindung, ein höherer Internationalisierungsgrad, mehr Substanz im Reputationsmanagement, das Erkennen von Ausgliederungspotenzialen von Prozessen. Die Liste könnte weitergeführt und künftig um viele Aspekte erweitert werden, von denen wir heute noch nicht einmal wissen, dass es sie geben wird.

Der Autor, M.A. Peter Guthmann, beschäftigte sich in seiner Zeit als Consultant bei BIG Five Unternehmensberatungen mit der Optimierung von Prozessen, unter anderem im RE Management. Als Gründer und Geschäftsführer der Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH widmet sich der Autor dem Thema Big Data und Digitalisierung über sein Unternehmen hinaus.

Kommentare
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Richard Küstner

Vielen Dank für diesen überaus spannenden Beitrag! Ich bin der festen Überzeugung, dass sich die Immobilienbranche (als nächste nach vielen anderen) den großen Herausforderungen der voranschreitenden Digitalisierung stellen muss. Und auch wie bereits in anderen Branchen, wird es zu einem disruptiven Wandel kommen, welcher am Ende jedoch für alle (oder die meisten) Markteilnehmer eine Verbesserung darstellen wird!

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