So insbesondere für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Hierzu werden auch oftmals getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet, aus denen dann notwendige Sanierungsmaßnahmen separat finanziert werden. Werden dabei die Regelungen der Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage außer Acht gelassen, führt dies, wie das Landgericht Düsseldorf in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 16.04.2014 – 25 S 141/13) aufgezeigt hat, zu schmerzlichen Folgen.
Der Fall
Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage mit drei separaten Bauteilen beschließen, obwohl die Gemeinschaftsordnung dies nicht vorsieht, drei separate Rücklagen zu bilden, welche dann auch jahrelang, allerdings in unterschiedlicher Höhe, angespart werden.
Der nach etlichen Jahren neu in die Gemeinschaft eingetretene Eigentümer E verlangt nun, dass eine notwendige (und kostenintensive) Instandsetzungsmaßnahme im Bereich des Bauteils, in dem seine Wohnung liegt, auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer ausgeführt wird. Die Eigentümerversammlung beschießt schließlich, die separaten Instandsetzungsrücklagen zu einer einheitlichen Rücklage zusammenzuführen und die Maßnahme hieraus zu finanzieren. Der klagende Eigentümer Q sieht sich benachteiligt, da er zu „seiner“ Rücklage mehr angespart hat, als die anderen Eigentümer jeweils zu „ihrer“ Rücklage.
Das Problem
Eindeutig ist am vorliegenden Fall, dass die von den Eigentümern beschlossene separate Kostentragung, die zur Bildung getrennter Rücklagen führte, rechtsunwirksam war.
Hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gilt nämlich, dass für eine bloß beschlussweise Änderung des Grundsatzes der gemeinschaftlichen Kostentragung keine Beschlusskompetenz besteht. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung des § 16 Abs. 2 WEG besteht gem. § 16 Abs. 4 WEG ausdrücklich nur im Einzelfall, ein Verstoß hiergegen führt zur Nichtigkeit (BGH, Urt. v. 09.07.2010 – V ZR 202/09, ZMR 2010, 775).
Problematisch ist indes, ob es den Grundsätzen der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, die in unterschiedlicher Höhe angesparten separaten Rücklagen ohne Rücksicht auf den Umfang der eigentümerseits geleisteten Einlagen zu einer einheitlichen Rückstellung zusammenzufassen.
Die Entscheidung des LG Düsseldorf
Das Landgericht Düsseldorf urteilt, dass die Zusammenführung der Rücklagen zu Recht erfolgte. Denn nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Bildung separater Rücklagen im Sinne einer kostenmäßigen Trennung der Gebäudeteile vorschreibt, sei die getrennte Rückstellungsbildung zulässig. Sieht die Gemeinschaftsordnung nur eine Rücklage vor, sind abweichende Beschlüsse der Vergangenheit nichtig und die Rücklagen sind wieder zusammenzuführen.
Das Argument des Klägers, dass dieser durch die Zusammenlegung finanziell benachteiligt werde, lässt das LG Düsseldorf dabei nicht gelten. Da die Rücklage Verbandsvermögen im Sinne des § 10 Abs. 7 WEG darstellt, gibt es einen eigenen finanziellen Anteil an der Rücklage nicht. Auch sei zu berücksichtigen, dass die seinerzeit gefassten Beschlüsse über die Festlegung der Höhe der Zahlungen zur Rücklage bestandskräftig geworden sind. Denn hierbei handelte es sich zwar um rechtswidrige, aber einen Einzelfall (das jeweilige Wirtschaftsjahr) betreffende Beschlüsse, die gemäß § 23 Abs. 4 WEG mangels Anfechtung in Bestandskraft erwachsen konnten (LG Düsseldorf, Urt. v. 16.04.2014 – 25 S 141/13, IMR 2014, 388).
Fazit
Wohnungseigentümern ist daher anzuraten, ihre Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob tatsächlich die Bildung separater Rücklagen vereinbart ist. Ist dies nicht der Fall, sollte bald zur richtigen Handhabung zurückgekehrt werden.
Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de