Verwalterpraxis A-Z

Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen

Eigentümer dürfen Unterlagen einsehen. Einen grundsätzlichen Anspruch auf Übersendung haben sie allerdings nicht.

Situation

Eigentümer Q ist selbstnutzender Eigentümer einer Eigentumswohnung in der Littenstraße 10 in Berlin, er nimmt grundsätzlich nie an den Eigentümerversammlungen teil. In der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag gibt keine Regelungen zur Einsichtnahme oder Versendung von Verwaltungsunterlagen. Das Objekt befindet sich etwa 20 Kilometer von den Geschäftsräumen des Verwalters entfernt. Im Januar 2017 fordert der Eigentümer Q vom Verwalter die Übersendung von Kopien – etwa 300 Seiten diverse Verwaltungsunterlagen. Ist der Verwalter verpflichtet, dem Eigentümer die angeforderten Unterlagen zu übermitteln?

Rechtlicher Hintergrund

Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine entsprechende Norm, die sich konkret mit der Anforderung und Übermittlung von Verwaltungsunterlagen beschäftigt. Aus den verschiedenen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es allerdings ein abgeleitetes Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme, nicht aber auf Übermittlung von Verwaltungsunterlagen.

Im Übrigen dient eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen der Überprüfung des Verwalters. Jedem Wohnungseigentümer steht der Anspruch auf Einsichtnahme zu, weitere Voraussetzungen, wie etwa eine Ermächtigung durch die anderen Wohnungseigentümer ist hierfür nicht erforderlich. Allerdings können das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) oder das Schikaneverbot (§ 226 BGB) das Einsichtsrecht begrenzen. Dies ist allerdings stets eine Frage des Einzelfalls.
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des BGH (V ZR 66/10 - Urteil vom 11. Februar 2011) hat der Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Hier können dann gegen Kostenerstattung die gewünschten Unterlagen kopiert werden.

Unter besonderen Umständen können Wohnungseigentümer allerdings einen Anspruch auf Übersendung der Kopien haben, zum Beispiel bei größeren Entfernungen zwischen Geschäftsräumen des Verwalters und Wohnort des anfordernden Eigentümers oder wenn der Eigentümer die benötigten Informationen nicht mehr rechtzeitig (etwa vor einer Eigentümerversammlung) erlangen kann.

Fazit

Im vorliegenden Fall hat der Eigentümer Q keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien. Er kann aber eine Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters vornehmen und gegen Kostenerstattung die gewünschten Kopien fertigen.

Hinweis:

In der Praxis erhalten Wohnungseigentümer (in der Regel) problemlos die gewünschten Kopien. Die zitierte Entscheidung des BGH stärkt lediglich die Seite des Verwalters, denn es gibt Wohnungseigentümer, die regelmäßig und über das normale Maß hinaus Unterlagen anfordern und dadurch die Verwaltungsprozesse unnötig blockieren.
Für den Verwalter kann es allerdings eine Verpflichtung (z.B. durch konkrete Vereinbarung im Verwaltervertrag) geben, Wohnungseigentümern im üblichen Rahmen und gegen Kostenerstattung gewünschte Kopien von Verwaltungsunterlagen zu übermitteln.

Beispiele aus der Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 11. 2. 2011 - V ZR 66/10
Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

LG Hamburg, Urteil v. 5. 10. 2011 − 318 S 7/11
Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bei der WEG-Verwaltung zunehmen. Er kann sich dazu der Hilfe eines weiteren Wohnungseigentümers der Gemeinschaft bedienen.
Die Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen durch Dritte, die im Interesse eines Wohnungseigentümers handeln, erfordert neben einer Ermächtigung des Eigentümers, dass ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse in der Person des Eigentümers gegeben sein muss, gerade einen bestimmten Dritten mit der Wahrnehmung seiner eigenen Rechte zu betrauen anstatt die begehrte Einsichtnahme nicht selbst vorzunehmen.

LG Itzehoe, Urteil v. 17.9.2013 − 11 S 93/12
(...) Das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Wohnungseigentümer auf einen anderen Ort der Einsichtnahme zu verweisen. (...)

Massimo Füllbeck
[email protected]

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