LG Itzehoe, Urteil vom 20.05.2016 – Az. 11 S 78/15

Welcher Erkenntnisstand bei den Beschlussfassenden ist maßgeblich?

Der Verwalter sollte durch Hinweise zur Informationsbeschaffung im Vorfeld der Eigentümerversammlung den möglichen Erkenntnisstand der Wohnungseigentümer erhöhen. Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrundeliegenden Verhältnisse abzustellen. Maßgebend ist dabei der Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben kann, so befand das Landgericht Itzehoe in seinem Urteil vom 20.05.2016 (Az. 11 S 78/15, ZMR 2016, 728).

Dr. Olaf Riecke
Dr. Olaf Riecke

Ungeklärt ist bisher die Frage, welches Wissen beim Wohnungseigentümer zugrunde zu legen ist. Muss der Eigentümer aufgrund der Tagesordnung und der Informationen des Verwalters selbst Erkundigungen einziehen (bei Google, Wikipedia oder ggf. beim Anwalt) oder darf er sich darauf berufen, nicht hinreichend vom Verwalter oder Mitwohnungseigentümern informiert worden zu sein?

Das LG Itzehoe stellt allein auf den verobjektivierten Kenntnisstand der in der Versammlung abstimmenden Wohnungseigentümer ab. Maßgeblich ist demnach der zu erreichende Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen erreichen kann. Als Maß aller Dinge fungiert hier der fiktive „Karlsruher Durchschnittseigentümer“ bezogen auf die konkrete Situation in der Anlage. Welche Wissenslücken der desinteressierte Eigentümer hat, ist dann ohne Bedeutung.

Soweit der BGH (Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14, ZMR 2016, 49) im Zusammenhang mit dem Beschluss über eine Darlehensaufnahme die Voraussetzung postuliert hat, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert worden sein müsse, mag dies zutreffen; wenn der BGH allerdings in derselben Entscheidung verlangt, dass dies aus dem Protokoll (gemeint: Niederschrift) der Eigentümerversammlung hervorgehen müsse, so findet dies im Gesetz keine Grundlage. Der entsprechende Hinweis kann auch außerhalb der Niederschrift bereits mit der Einladung erfolgen.

Es kann für die entscheidungserhebliche Tatsachengrundlage nicht auf den mehr oder weniger zufälligen subjektiven Kenntnisstand der Wohnungseigentümer ankommen. Hinsichtlich der dem Beschluss zugrundeliegenden Tatsachenbasis ist auf einen objektiven Kenntnishorizont abzustellen.

Eigenverantwortung der Eigentümer gefragt

Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer, sofern sie über technische Fragen zu entscheiden haben, die sie nicht selbst beurteilen können, vor der Beschlussfassung sachverständigen Rat einholen müssen. Dieser Rat muss den maßgeblichen Sachverhalt zutreffend und umfassend bewerten. Hätten die Wohnungseigentümer den notwendigen Erkenntnisstand bei vollständiger Berücksichtigung aller Gegebenheiten z. B. durch Gutachter bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung haben können, so ist auf diesen abzustellen. Dasselbe gilt im Falle rechtlich schwieriger Fragen. Gerade in solchen Fällen ist sogar anerkannt, das der Verwalter etwa bei der Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 WEG die Eigentümerversammlung wegen einer Weisung angehen darf, sofern er zuvor quasi mit Bordmitteln das Problemfeld für die Abstimmenden aufbereitet hat.

Der Gegenansicht, die bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit von Verwaltungsmaßnahmen immer auf den tatsächlichen Kenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümer abstellt und für spätere Erkenntnisse (z. B. über die Angemessenheit der Verwaltungsmaßnahmen) meint, dass sie weder eine ordnungsmäßige Maßnahme ordnungswidrig machen noch eine zunächst ordnungswidrige Maßnahme ordnungsmäßig werden lassen könnten (vgl. Kammergericht, Beschluss vom 25.2.2004, 24 W 285/01, ZMR 2005, 470), ist nicht zu folgen. Diese Ansicht würde ein passives und tatenloses Verhalten der Abstimmenden prämieren und erleichtert die Beschlussanfechtung. Der Verwalter darf durchaus mal die Eigentümer darauf verweisen, dass sie selbst ein Problem haben und er nicht ihr Vormund, sondern das Vollzugsorgan für – hoffentlich sachgerechte – Beschlüsse ist.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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