Immer Streit mit dem Ex – Teil 2

Die Erstellung der Jahresabrechnung als nicht vertretbare Handlung

Wechselt die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, erfolgt dies seitens des früheren Verwalters oftmals nicht ganz freiwillig. Insbesondere bei der Ablösung eines inkompetenten oder schlichtweg unwilligen Verwalters kommt es regelmäßig zum Streit. Wie gehen nun die Eigentümer richtig vor, wenn der bisherige Amtsinhaber die eigentlich von ihm zu erstellende Jahresabrechnung einfach nicht vorlegt? Der u. a. für Rechtsbeschwerden über Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zuständige I. Senat des BGH hat hierzu eine Entscheidung gefällt, die diese Frage geklärt haben dürfte (vgl.: BGH, Beschl. vom 23.06.2016 – I ZB 5/16).

Der Fall

Da der ausgeschiedene Verwalter keine Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2011 bis 2013 vorgelegt hatte, wurde dieser von einigen Wohnungseigentümern auf Fertigung und Vorlage der betreffenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen verklagt und auch entsprechend verurteilt. Gleichwohl fertigte der Ex-Verwalter die geforderten Jahresabrechnungen nicht. Die obsiegenden Kläger betrieben daher aus dem Urteil die Zwangsvollstreckung, indem sie bei Gericht beantragten, sie zu ermächtigen, die Jahresabrechnungen durch den neuen Verwalter nachfertigen zu lassen. Zusätzlich beantragten die Eigentümer, den Ex-Verwalter zu verpflichten, die für die Nachfertigung der Abrechnungen geforderte Vergütung i. H. v. ca. 5.000 Euro als Vorschuss zu zahlen. Da der Ex-Verwalter gegen den entsprechenden Beschluss des Amtsgerichts Rechtsmittel einlegte, gelangte die Sache zum BGH.

Das Problem

Heftig umstritten war bisher in Rechtsprechung und Literatur die Frage, wie denn die (rechtskräftig ausgeurteilte) Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung gegenüber dem verurteilten Verwalter zu vollstrecken sei. Denn wenn es um die Vornahme einer Handlung (hier: Fertigung der Abrechnung) geht, unterscheidet die Zivilprozessordnung (ZPO) zwischen sogenannten vertretbaren Handlungen und sogenannten unvertretbaren Handlungen. Um eine vertretbare Handlung i. S. d. § 887 ZPO handelt es sich, wenn diese durch einen Dritten auch anstelle des Schuldners ausgeführt werden kann. Um eine unvertretbare Handlung i. S. d. § 888 ZPO handelt es sich hingegen, wenn diese gerade nicht durch einen Dritten, sondern aufgrund einer besonderen „Höchstpersönlichkeit“ ausschließlich durch den Schuldner vorgenommen werden kann. Daher folgt auch die Zwangsvollstreckung unterschiedlichen Wegen. Begreiflicherweise kann die Vornahme einer „unvertretbaren“ Handlung durch den Schuldner nur durch die Auferlegung von Zwangsgeldern, ersatzweise Zwangshaft erzwungen werden. Einfacher ist die Erzwingung der Vornahme einer „vertretbaren“ Handlung, da diese im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten ausgeführt und die entstehenden Kosten (als Vorschuss) vom Schuldner eingetrieben werden können.

Die Lösung des BGH

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen
Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen

Der BGH vertritt die Rechtsauffassung, dass es sich bei der Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Fertigung der Jahresabrechnung grundsätzlich um eine unvertretbare Handlung im zwangsvollstreckungsrechtlichen Sinne handelt. Dies mit der Begründung, dass der Ersteller der Abrechnung nicht nur für deren buchhalterisch-mathematische Richtigkeit, sondern auch für die Korrektheit der dieser zugrunde liegenden Belege einzustehen habe, was nur dem Verwalter selbst möglich sei. Dabei machte der BGH aber eine wichtige Ausnahme. Um eine vertretbare Handlung handelt es sich dann, wenn der Verwalter eine Jahresabrechnung für einen Wirtschaftszeitraum zu fertigen hat, während dessen er noch nicht Verwalter war (typischer Fall: Abrechnungsverpflichtung des zu Jahresbeginn neu gewählten Verwalters für die Vorjahresabrechnung). In diesem Fall fertige der neue Verwalter die Abrechnung nach den Belegen seines Vorgängers, weshalb er für die Richtigkeit der Abrechnung in dieser Hinsicht nicht verantwortlich sei. In diesen Fällen kann per Ersatzvornahme und Vorschuss vollstreckt werden.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren