Ein Haus, viele Wohnungen

Fallstricke bei der Aufteilung in Wohnungseigentum und beim Vorkaufsrecht von Mietern

Bei Teilungen können Mietverträge und Eigentum auseinanderfallen. Eine gute Vorbereitung der Teilung hilft, rechtliche Streitigkeiten im Nachhinein zu vermeiden

Die Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen und der Verkauf einzelner Wohnungen klingt zunächst nach einer Win-Win-Situation: Hauseigentümer erzielen beim Verkauf der Einzelwohnungen insgesamt oft einen höheren Verkaufspreis als beim Verkauf des Hauses als Ganzes. Wohnungsmieter wiederum können von einem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und „ihre“ Wohnung erwerben, sie werden von Mietern zu Eigentümern. Tatsächlich indes muss ein solches Vorgehen gut und gründlich vorbereitet werden – allen voran die rechtliche und faktische Teilung des Hauses. Oft nämlich fallen die vermieteten Flächen und die nach Teilung gebildeten Flächen auseinander.

Konkreter Fall – Streit um den Gemeinschaftsgarten

Streit um den Gemeinschaftsgarten
Foto: © KEIGO YASUDA / shutterstock.de

Folgender stark verkürzter Fall: Mieter 1 und Mieter 2 haben gemeinsam das Dachgeschoss und eine Gartenfläche im Hof gemietet. Das Haus wird geteilt, unter anderem in die Dachgeschosswohnung und die Erdgeschosswohnung als Eigentumswohnungen. Der Garten wird Sondernutzungsrecht und soll zur Erdgeschosswohnung gehören. Als die Dachgeschosswohnung an Erwerber A verkauft werden soll, macht Mieter 1 von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und kauft die Dachgeschosswohnung. Die Erdgeschosswohnung mit Gartennutzung wird an Erwerber B verkauft. Soweit ein „normaler“ Fall. Dann jedoch verlangt Mieter 2 weiterhin die Nutzung des Gartens und beruft sich auf den Mietvertrag. Dieser Fall hat sämtliche Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Im Ergebnis hat der BGH geurteilt, dass Mieter 2 sich nicht auf den Mietvertrag berufen kann (Urteil BGH VIII ZR 323/14).

Macht ein Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, dann wird ein Kaufvertrag zu exakt den Bedingungen geschlossen, wie er vorher ausgehandelt war – hier mit Erwerber A. Ein „Nachverhandeln“ für den Mieter ist nicht möglich. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung den Mieter in seinem Umfeld schützen und ihm den vorrangigen Erwerb der von ihm genutzten Wohnung ermöglichen. Gleichzeitig soll auch der Verkäufer geschützt werden, indem der Mieter den Kaufvertrag so nehmen muss, wie er vom Verkäufer verhandelt wurde.

Bedingungen für das Inkrafttreten eines Vorkaufsrechts

Foto: © KEIGO YASUDA / shutterstock.de

Ein Vorkaufsrecht für einen Mieter entsteht nur dann, wenn das Mietverhältnis vor Teilung des Hauses begründet wurde. Wird ein Mietvertrag über eine bereits bestehende Eigentumswohnung geschlossen und wird die Wohnung weiter verkauft, gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Mieter.
Erwirbt der Mieter die Eigentumswohnung, wird er vom Mieter zum Eigentümer und das Mietverhältnis erlischt (Konfusion).

Im oben geschilderten Fall kam es auf die Frage an, was passiert mit dem Mietverhältnis, das ja auch mit Mieter 2 bestand? Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis insgesamt erloschen ist. Der BGH geht davon aus, dass ein Mietverhältnis auch mit mehreren Mietern nur einheitlich bestehen kann. Es gibt nicht die Möglichkeit, dass das Mietverhältnis erlischt (Mieter 1) und zugleich fortbesteht (Mieter 2). Diese Einheitlichkeit des Mietverhältnisses führt dazu, dass es insgesamt kein Mietverhältnis mehr existiert, auf das sich Mieter 2 berufen kann.

Anders würde der Fall beispielsweise liegen, wenn Mieter 1 das Vorkaufsrecht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung nicht ausgeübt hätte. Dann gäbe es immer noch den Mietvertrag über das Dachgeschoss und den Garten, auf den sich die Mieter weiter berufen könnten. Erwerber B könnte nicht, wie sicher geplant, Erdgeschosswohnung und Garten nutzen. Der Verkäufer könnte nicht so liefern, wie es im Kaufvertrag vereinbart war usw. usw. Die dauerhaften Probleme würden dann erst beginnen.

Der vorliegende Fall macht deutlich, dass die Teilung in Eigentumswohnungen gut vorbereitet und durchgeführt werden muss. Der aufteilende Eigentümer sollte genau wissen, welche rechtlichen und auch tatsächlichen Verhältnisse in seinem Haus bestehen, um dann eine sinnvolle Lösung für die Teilung zu erzielen.

Steffen Groß
[email protected]

Foto: © KEIGO YASUDA / shutterstock.de
Einen Kommentar schreiben
Kommentieren