Untervermietung an Feriengäste

Fehler bei der Detektivarbeit

Die Untervermietung von Wohnungen an Feriengäste ist sowohl für Wohnungssuchende als auch für Nachbarn oft ein Ärgernis. Die rechtlichen Fragen rund um dieses Thema sind vielfältig. In diesem Beitrag soll es um den Nachweis einer möglichen Vertragsverletzung durch den Mieter gehen.

Ausgangspunkt

Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Mieter ihre Wohnung nicht an Feriengäste untervermieten. Wenn eine unerlaubte Untervermietung an Touristen stattfindet, kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung außerordentlich, aber auch ordentlich kündigen.

 

Problemstellung

Für die Kündigung ist allerdings Voraussetzung, dass der Vermieter die Vertragsverletzung durch den Mieter auch beweisen kann. Vermieter müssen daher nicht nur ermitteln, ob unerlaubte Untervermietungen vorliegen, sondern auch Nachweise sammeln. Vermieter dürfen dabei allerdings nicht zu weit gehen. Das Landgericht Berlin hatte in zwei derartigen Fällen über die Wirksamkeit von Kündigungen zu entscheiden.

 

Videoüberwachung

Der Vermieter hatte eine Videokamera aufgestellt und damit den Wohnungseingangsbereich der Wohnung des Mieters überwacht und dabei festgestellt, dass der Mieter die Wohnung anderen Personen unbefugt überlassen hat.

Das Landgericht war der Ansicht, dass die Beobachtungen des Vermieters nicht verwertet werden könnten. Denn er hat diese unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt. Befragungen von Nachbarn oder Scheinanmietungen seien das mildere Mittel zur Ermittlung der Vertragsverletzung (LG Berlin, Urt. v. 13.2.2020, 67 S 369/18).

 

Scheinanmietung

Doch auch bei der Scheinanmietung darf der Vermieter nicht zu weit gehen. In einem anderen Fall ging es auch um eine Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Der genehmigte Untermieter der Mieterin hatte die Wohnung an Feriengäste unteruntervermietet. Die Hausverwaltung des Vermieters hatte die Wohnung über das Internet angemietet, sich die Schlüssel übergeben lassen und dann in der Wohnung Fotos gemacht.

Die Kündigung war unwirksam. Die Mieterin hatte zwar eine Pflichtverletzung begangen, der Vermieter aber auch. Die Pflichtverletzung der Mieterin hatte darin bestanden, dass sie ihren Untermieter nicht überwacht hat und dessen vertragswidriges Verhalten verhindert hat. Die Scheinanmietung durch die Hausverwaltung und insbesondere das Fertigen von Fotos in der Wohnung war unverhältnismäßig und rechtswidrig. Dieses Fehlverhalten ist in die Gesamtabwägung einzubeziehen und überwiegt das eher leichte Fehlverhalten der Mieterin (LG Berlin, Urt. v. 3.7.2018, 67 S 20/18). Außerdem berücksichtigte das Landgericht zugunsten des Mieters, dass es durch die Scheinanmietungen zu keiner tatsächlichen Nutzung gekommen sei.

 

Fazit:

Verletzungen von Persönlichkeitsrechten können zu Beweisverboten führen. Sie sind außerdem in der Abwägung der beiderseitigen Verletzungen zu berücksichtigen.

Es soll hier als Kündigungsgrund genügen, wenn der Mieter die Wohnung weiterhin über das Internet anmietet (LG Berlin, Beschl. v. 3.2.2015, 67 T 29/15). Ansonsten kann der Vermieter die Nachbarn befragen und den Hauswart zur Aufmerksamkeit anhalten.

 

 

Katharina Gündel

www.gross.team

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