AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016 – 539 C 47/15

Folgen der – unberechtigten – Niederlegung des Verwalteramts

Wenn der Verwalter von einer zerstrittenen Kleinanlage genug hat, droht ihm faktisch keine erfolgreiche Inanspruchnahme auf Fortführung der Verwaltertätigkeit.

Selbst wenn kein wichtiger Grund für die Amtsniederlegung des Verwalters (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 26 Rn. 33) vorliegt, ändert das nichts an der Wirksamkeit der Amtsniederlegung. Hier gehen die Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen vor (vgl. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016 – 539 C 47/15).

Dem Verwalter drohen in der Regel nur Schadensersatzansprüche (gemäß § 280 Abs.1 iVm § 675 BGB) aus der Verletzung des Verwaltervertrags. Diese dem Grunde nach bestehenden Ansprüche können – außer bei Niederlegung zur Unzeit – im günstigsten Fall gegen Null tendieren, wenn der Verwalter eine hohe Vergütung vereinbart hatte und für dieses Entgelt leicht ein anderer Verwalter gefunden werden kann, sofern keine anderweitigen Schadensposten im Raum stehen.

Der Fall

Mit Schreiben vom 30.11.2015 erklärte der WEG-Verwalter die „Mandatsniederlegung mit sofortiger Wirkung, fristlose Kündigung“. Zur Begründung wurden eine mangelhafte Kommunikation zwischen den Miteigentümern und der Verwaltung sowie die für die Wohnungseigentümer vorrangigen persönlichen Interessen angeführt. Erfolglos wurde im Wege der einstweiligen Verfügung versucht, den „arbeitsunwilligen“ Verwalter bis zur rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache zu verpflichten, die „unaufschiebbaren Geschäfte der WEG“ wahrzunehmen.

Beschlussbegründung: Der Verwalter verliert das Amt auch bei einer unberechtigten Amtsniederlegung. Diese ist nämlich sofort wirksam. Die Wirksamkeit der Amtsniederlegung hängt auch nicht davon ab, ob der Verwalter zuvor seinen schriftlichen Verwaltervertrag kündigen konnte.

Amtsniederlegung auch ohne Fristwahrung

Die Niederlegung des privaten Amts eines WEG-Verwalters kann wirksam durch eine formlose unwiderrufliche Willenserklärung entweder gegenüber dem Verband – oder wie hier – gegenüber sämtlichen Wohnungseigentümern erfolgen. Durch § 10 Abs. 6 WEG, d. h. die volle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in Teilbereichen, ist die Amtsniederlegung sogar erleichtert worden. Vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft, so bedeutet dies – im Fall der sogenannten Passiv-Vertretung für die Entgegennahme von Willenserklärungen, die gegenüber der Gemeinschaft/dem Verband abzugeben sind –, dass diese bereits dann wirksam werden, wenn sie nur einem (!) Mitglied der Gemeinschaft zugehen.

Selbst wenn der Verwalter sich vertragswidrig verhalten hat, ist durch eine nicht auf den schuldrechtlichen Verwaltervertrag beschränkte Erklärung „Mandatsniederlegung mit sofortiger Wirkung“ eindeutig das private Amt zumindest auch mit der „Niederlegung“ (gibt es bei Verträgen nicht) gemeint.

Einstweilige Verfügung dagegen unwirksam

Der Verwalter konnte hier seine Rechtsposition wirksam aufgeben. Die Amtsübernahme durch die Zustimmung zur Bestellung steht kraft Gesetzes unter dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Niederlegung wie auf der anderen Seite die Bestellung unter dem Vorbehalt der jederzeitigen Abberufung steht. Diese Gegenseitigkeit wird auch nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Abberufung von einem wichtigen Grund abhängig gemacht wird, denn dieses Erfordernis schützt nicht den Amtswalter (vgl. Jacoby, „Das private Amt“, 2007, Seite 532).

Gegen den Erlass einer einstweiligen Verfügung spricht im Übrigen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nicht handlungsunfähig ist, wenn ein Verwalter fehlt. Gem. § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG wird der Verband dann durch alle Wohnungseigentümer vertreten, wenn nicht nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG durch Beschluss ein oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigt werden.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

Foto Büro: g-stockstudio/fotolia

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