bei gleichzeitiger Betriebspflicht mit Sortimentsbindung?

Formularvertraglicher Ausschluss von Konkurrenzschutz

Nicht nur in einem Einkaufszentrum bildet der klauselartige Ausschluss des Konkurrenzschutzes aus Vermietersicht einen wichtigen Textbaustein. Umstritten war, ob es den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn ihm formularvertraglich nicht nur Konkurrenzschutz verweigert, sondern gleichzeitig auch eine Betriebspflicht mit einer Sortimentsbindung auferlegt werden soll. Der BGH hat diese Streitfrage nunmehr (mit Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19) zu Gunsten des Mieters entschieden.

Der Fall
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt hatten die Parteien einen zehnjährigen formularmäßigen Mietvertrag zum Betrieb eines Fast Food Restaurants für Kartoffelspeisen in einem Einkaufszentrum geschlossen. Vereinbart war eine Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung, gleichzeitig aber auch ein Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes. Die Mieterin hat mehrere auch außerordentliche fristlose Kündigungen ausgesprochen, u.a. weil sie sich durch jene Vereinbarung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung ohne Konkurrenzschutz unangemessen benachteiligt wähnte.

Die Entscheidung
Der BGH befand, dass die drei jeweiligen Regelungen jede für sich (Ausschluss Konkurrenzschutz, Betriebspflicht und Sortimentsbindung) auch formularvertraglich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellten. Eine Unwirksamkeit folge indes aus der Kumulation dieser Klauseln.

Die Begründung
Im Vordergrund der Bewertung stehe der Ausschluss des Konkurrenzschutzes, da es sich bei (vertragsimmanentem) Konkurrenzschutz um eine Hauptleistungspflicht (ungestörte Gebrauchsüberlassung) des Vermieters handele. Nach der Verkehrserwartung müsse in einem großen Einkaufszentrum zwar eher mit Sortimentsüberschneidungen gerechnet werden. Eine Verletzung des Konkurrenzschutzes stelle jedoch einen Mangel mit allen Konsequenzen dar. Der Ausschluss solchen Konkurrenzschutzes schränke daher die Hauptleistungspflicht des Vermieters ein und bei gleichzeitiger Betriebspflicht mit Sortimentsbindung liege eine unangemessene Benachteiligung vor. Hat der Vermieter das Recht, ein Konkurrenzunternehmen mit gleichem Sortiment in der Nähe des Mieters zu platzieren, so geraten dessen Umsatz und Kalkulationen in Gefahr. Bei gleichzeitiger Sortimentsbindung und Betriebspflicht vermag ein Mieter nicht durch ein verändertes Sortiment oder eine Kostenreduzierung durch Verringerung der Öffnungszeiten auf die neue Konkurrenzsituation zu reagieren.

Mit der Unwirksamkeit der Regelung gehe allerdings nicht zwingend ein (zusätzliches) Kündigungsrecht des Mieters einher, so dass der Rechtstreit insoweit zur weiteren Aufklärung an das Kammergericht zurückverwiesen wurde.

Florian Kniffert
www.wir-wanderer.de

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