BGH-Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14

Geltendmachung von Mängelrechten bei Kauf von gebrauchter ETW

Besteht eine Verbandszuständigkeit der WEG auch für die Durchsetzung von Minderungs- und Schadensersatzansprüchen bei Mangelhaftigkeit einer im Zeitpunkt des Kaufs nicht mehr als neuwertig einzustufenden Eigentumswohnung?

Der Kläger als Käufer einer Gebrauchtimmobilie klagt – ohne Ermächtigung des Verbandes – auf Schadensersatz in Höhe einer Verkehrswertminderung und behauptet, er sei bei Vertragsschluss arglistig getäuscht worden. Der Klageanspruch fällt schon mangels Gemeinschaftsbezogenheit nicht unter § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG.

Rechte auf Minderung und sogenannten kleinen Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum sind zwar bei dem nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten Wohnung vom Bauträger als gemeinschaftsbezogen anzusehen; deshalb ist die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung seiner individualvertraglichen Rechte ausnahmsweise ausgeschlossen (vgl. BGH vom 23.02.2006 –VII ZR 84/05). Solche Rechte begründen eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gewährleistungsfristen und die Verjährungshemmung bei der verkauften ETW

Maßgeblich dafür ist vor allem beim Bauvertrag die Erwägung, dass die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich darüber befinden können, wie das Wahlrecht zwischen Minderung und Schadensersatz auszuüben ist und wie die vom Gewährleistungsschuldner erlangten Mittel verwendet werden sollen. Auch der Schutz des Schuldners erfordert dort ein einheitliches Vorgehen. Er soll davor bewahrt werden, von einem Wohnungseigentümer auf Nachbesserung und von einem anderen auf Minderung oder „kleinen“ Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden (BGH vom 30.04.1998 – VII ZR 47/97).

Ob diese Grundsätze auch auf ausschließlich nach Kaufrecht zu beurteilende Veräußerungen gebrauchter Eigentumswohnungen übertragbar sind, wurde bisher nicht einheitlich beurteilt. Auch der BGH hatte die Frage bislang offen gelassen (BGH vom 23.06.1989 – V ZR 40/88). Nunmehr hat er mit Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14 wie folgt Stellung bezogen: „Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (Verbandszuständigkeit), wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.“

Nicht gemeinschaftsbezogene Ansprüche nach § 10 Abs. 6 WEG

Gemeinschaftsbezogen sind nur Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Bei der Annahme der Erforderlichkeit ist Zurückhaltung geboten.

Scheidet – wie hier – die Annahme eines gemeinschaftsbezogenen Rechts aus, kommt nur noch eine Vergemeinschaftung (durch Mehrheitsbeschluss) unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG in Betracht, bei der eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung zwar sinnvoll, aber nicht zwingend erforderlich ist und bei der nur ein Zugriffsermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung besteht (vgl. BGH vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05).

Beim Kauf einer gebrauchten Wohneinheit existieren in aller Regel schon keine gleichgerichteten Ansprüche mehrerer Erwerber gegen einen einzigen Veräußerer.

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung hat im Unterschied zum Bauträgervertrag keine Herstellungsverpflichtung zum Gegenstand, die auf dieselbe Leistung gerichtet wäre. Kaufverträge über gebrauchte Eigentumswohnungen werden typischerweise individuell und mit unterschiedlichen Verkäufern abgeschlossen; sie stehen regelmäßig in keinem zeitlichen Zusammenhang zueinander.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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