Zur Zulässigkeit eines selbständigen Beweisverfahrens

Gerichtliche Beweissicherung bei unklarer Schadensursache

Welche Pflichten haben Verwalter, wenn Sondereigentum beschädigt ist - und wann gilt es, eine Eigentümerversammlung einzuberufen? Juristen sind sich uneins.

Verwalter gemeinschaftlichen Eigentums müssen bei unklarer Schadensursache und Schaden im Sondereigentum tätig werden. Stellt sich bei Untätigkeit nämlich später heraus, dass Ursache ein Mangel im gemeinschaftlichen Eigentum war, haben Verwalter geschädigten Sondereigentümern den entstandenen Schaden zu ersetzen (vgl. LG München I, ZMR 2013, 657). Verwalter werden deshalb zeitnah eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und Beschlussvorschläge etwa zum Einsatz von Gutachtern oder anderen Sonderfachleuten beschließen lassen. Dieser richtige Weg könnte dennoch dem vom Schaden direkt betroffenen Sondereigentümer zu zeitaufwändig sein.

Das Selbständige Beweisverfahren (§ 485 ZPO) zur Feststellung der Schadensursache bei Schäden im Sondereigentum ist allgemein anerkannt und kann zu einem akzeptierten - weil von einem neutralen Sachverständigen (ausgewählt vom Gericht, oft auf Vorschlag einer Architekten- oder Handwerkskammer) erstellten - Gutachten zu allen Beweisfragen führen.

Zulässiger Alleingang?

Der Sondereigentümer erwägt deshalb die sofortige Einleitung der gerichtlichen Beweissicherung ohne Ermächtigung durch Beschluss, da er bei eigenmächtiger Instandsetzung (auch) des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Kosten weitgehend sitzen bliebe (vgl. BGH vom 25.09.2015, V ZR 246/14, ZMR 2016, 210; LG Hamburg, Urteil vom 15.10.2014, 318 S 21/14 n.v.: nur Bereicherungsansprüche gegen einzelne Eigentümer, nicht gegen den Verband, wenn keine Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs.2 WEG vorlag).

Unklare Rechtslage

Umstritten ist, ob für den einzelnen betroffenen Sondereigentümer ein Rechtsschutzinteresse für die Einleitung eines solchen Selbständigen Beweisverfahrens auch ohne eine Vorbefassung der Eigentümer mit derselben Thematik auf der Eigentümerversammlung besteht.

Das LG München I, ZK 1 (Beschluss vom 21.04.2016, ZMR 2016, 908; ähnlich Beschluss vom 25.07.2016, BeckRS 2016, 14244) entschied:

„Einer Vorbefassung der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage bedarf es grundsätzlich nur dann, wenn es um Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht, weil hierfür gemäß § 21 Abs.1 und 3 WEG die Eigentümer gemeinschaftlich zuständig sind und das ihnen in diesem Rahmen zustehende Ermessen grundsätzlich nicht durch eine gerichtliche Entscheidung vorweggenommen werden soll. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens im Wege eines Selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs.2 ZPO zu behaupteten Mängeln und Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentumsanlage betrifft keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. des § 21 Abs.1 und 3 WEG, da die Entscheidung ob und gegebenenfalls welche Maßnahmen hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums ergriffen werden, nach wie vor bei den Eigentümern verbleibt, das Gutachten vielmehr allein der Feststellung des aktuellen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Ursachen etwaiger Schäden und Mängel hieran und der Möglichkeiten zu deren Behebung dient, ohne insoweit eine Entscheidung der Eigentümer vorweg zu nehmen. Auch § 485 Abs.2 ZPO sieht als Voraussetzung für die Erholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens eine Vorbefassung der Eigentümer nicht vor.“

Diametral entgegengesetzt entschied das AG München, Beschluss vom 31.01.2017, 481 H 21666/16. Es berief sich auf einen Beschluss des LG München I, ZK 36 (vom 17.11.2015, 36 T 15903/15 n.v.), in dem es u.a. heißt:

„Ein Antragsteller muss sich vor Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bemühen … Dies gilt nicht nur für Maßnahmen der Instandsetzung selbst, sondern ebenfalls für vorbereitende Maßnahmen wie der Ermittlung der Schadensursache. Schon im Hinblick auf den der Gemeinschaft zustehenden Spielraum, wie er z.B. die Person des Sachverständigen sowie die Art seines Vorgehens betrifft und die mit einem Beweis(sicherungs)verfahren verbundenen, oft erheblichen Kosten … wird man der Gemeinschaft Gelegenheit geben müssen, sich mit der Thematik der Mängel (…) zu befassen.“

Die Konsequenz

Gerade wenn die Schadensursachen nicht ausschließlich aus dem Sondereigentum resultieren können (vgl. BGH vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 zu Versorgungsleitungen) sollten die übrigen Wohnungseigentümer als Antragsgegner im selbständigen Beweisverfahren im Rahmen ihrer Anhörung dem Antrag zustimmen (vgl. § 485 Abs.1 ZPO) und gegebenenfalls eigene Gegenanträge (nach Beschlussfassung) ins Verfahren einbringen. So muss der vom Schaden primär betroffene Wohnungseigentümer finanziell in Vorlage treten; die Kosten für den gerichtlich bestellten Gutachter dürften oft sogar unter den Kosten freier Gutachter liegen und auf den vorgenannten Meinungsstreit käme es nicht mehr an.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

Foto: © wavebreakmedia / shutterstock.de
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