Corona-Mietrecht für Gewerberaummieter

Gesetz zu Covid-19-Folgen Teil 2:

Wie verhält sich die Rechtslage, wenn Gewerberaummieter den Mietgegenstand in Folge behördlicher Anordnungen nicht nutzen können?

 

Im Ausgangspunkt darf bezüglich des neuen Kündigungsschutzes zu Gunsten der Gewerberaummieter auf die vorstehenden Ausführungen des Kollegen Monjé (S. 10-11) verwiesen werden, der die Anwendbarkeit und Erstreckung der neuen gesetzlichen Vorschriften auch auf das Gewerbemietverhältnis zu Recht gleich eingangs seines Beitrages hervorhebt. Anders als ein Wohnraummieter, der dieser Tage die von ihm angemieteten Wohnräume häufig sogar viel länger und intensiver genutzt hat, als er dies im Zuge seiner Anmietung je vorhatte, konnten manche Gewerberaummieter die von ihnen angemieteten Flächen indes nicht oder nur eingeschränkt entsprechend des vereinbarten Vertragszwecks nutzen. Man denke einmal beispielhaft an einen Friseur, dessen vertragsgemäße Nutzung qua behördlicher Anordnung untersagt wurde und dessen Mietvertrag zu dieser Corona-Pandemie ebenso wenig sagt, wie zu Fällen höherer Gewalt oder ähnlichen vertraglichen Anknüpfungstatsachen.

 

Nun überschlagen sich die rechtswissenschaftlichen Stimmen und Beiträge in nie dagewesener Veröffentlichungsgeschwindigkeit zu der Frage, ob ein solcher Mieter zur Mietzahlung verpflichtet ist:

 

Aus Sicht der Vermietervertreter

Ja natürlich“, preschen die Vermietervertreter voran und stützen sich auf die Rechtsprechung des für die Gewerberaummiete zuständigen XII. Zivilsenates des BGH zu von ihnen als vergleichbar gewähnten Konstellationen. Es entspreche nach der ständigen Rechtsprechung jenes Zivilsenats dem Verantwortungsbereich des Mieters von Gewerberaum, als Unternehmer die Erfolgsaussichten seines Geschäfts in der von ihm gewählten Art und Lage abzuschätzen. Jener Verantwortungsbereich erstrecke sich sowohl auf die später florierenden Gewerbeobjekte, als auch die Möglichkeit des Scheiterns des Geschäftsmodells bzw. Gewerbebetriebes.

 

Es fehle an einem Mangel des Mietobjektes. Nur eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands des Mietobjektes von dem vertraglich geschuldeten Zustand stelle einen Mangel im miet- und pachtrechtlichen Sinne dar. Dabei könnten zwar sowohl tatsächliche Umstände, als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf das Mietobjekt als Mangel in Betracht kommen (vgl. dazu BGH XII ZR 66/03 + BGH XII ZR 279/97). Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjektes entgegenstehen, begründeten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben (vgl. std. Rspr. des BGH u.a. vom 02.11.2016 zu XII ZR 153/15 sowie zuvor: BGH XII ZR 1/07 + BGH XII ZR 24/06 + BGH XII ZR 175/92 + BGH XII ZR 44/91 + BGH XII ZR 63/90). Das gelte auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters oder Pächters komme (vgl. BGH vom 13.07.2011 zu XII ZR 189/09). Deshalb sei ein Mieter nach der bisherigen Rechtslage und Rechtsprechung in Deutschland trotz der durch die Pandemie bedingten Einschränkungen verpflichtet, die vereinbarte Miete in voller Höhe zu entrichten. Der Mieter ist übrigens aufgrund dessen auch nicht etwa zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

 

Aus Sicht der Mietervertreter
„Nein keineswegs“, wenden demgegenüber die Mietervertreter lautstark ein. Die rebellierenden Ansichten in den Rechtswissenschaften divergieren dabei maximal. Während manche Autoren (Professoren, Richter und Rechtsanwälte) das Vorhandensein eines Mangels (mit dem Recht u.a. zur Minderung) bejahen, sehen andere Raum für die Anwendbarkeit der allgemeinen Rechtsvorschiften und dort namentlich der sog. „Unmöglichkeit“. Wieder andere Stimmen halten die Covid-Situation geradezu für einen Paradefall der Eröffnung des Anwendungsbereichs des sog. „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ (gesetzlich normiert in § 313 BGB) und fragen sich, was redliche Parteien bei Mietvertragsabschluss vereinbart hätten, wenn sie an diese Situation gedacht oder gar jenes Risiko hätten kommen sehen. Letztlich wird die Auffassung vertreten, dass der Mietvertrag sogar temporär nichtig sei, wenn die Nutzung zum vereinbarten Zweck gegen ein gesetzliches Verbot verstoße. Alle diese kritischen Anmerkungen führen zu der mieterfreundlicheren Bewertung, dass die Zahlungspflichten der Mieter in diesen Fällen zwischen 10 und 100 Prozent eingeschränkt bzw. herabgesetzt seien.

 

Beide Mietvertragsparteien warten auf eine obergerichtliche Rechtsprechung, die jedoch erst in einigen Jahren erhofft werden darf. Bis dahin sollten sich alle der offenen Rechtslage und damit einhergehenden Risiken bewusst sein. Es könnte zur Erlangung von Gewissheit und Planungssicherheit Veranlassung für einvernehmliche vertragliche Regelungen geben; bei langfristigen Gewerberaumietverträgen bitte Schriftform.

 

Frank Weißenborn

www.wir-wanderer.de

 

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