Peter Patt kommentiert

Glaub' den Statistiken, …

… denn Zahlen lügen nicht. Aber manche Analysten muten uns doch einiges zu. So z. B. Dr. Wolfgang Lange in „Immobilien vermieten & verwalten“ (04/2012) zu den neuen Zahlen des Statistischen Bundesamtes für die Immobilienwirtschaft.

Seit 2008 wird die Branche in drei Gruppen eingeteilt in

  1. „Kauf/Verkauf eigener Immobilien“
  2. „Vermietung/Verpachtung eigener/geleaster Immobilien“ und
  3. „Vermittlung/Verwaltung für Dritte“.


Bemerkenswert zunächst der Hinweis des Autors, die Subventionen seien in unserer Gruppe im Jahresvergleich am stärksten zurückgegangen sind. Subventionen? Vermutlich werden wir Verwalter mit den Bauträgern und Bestandsbauern vermengt, denn Steuervorteile, Zuschüsse, Zinsverbilligungen usw. kennen wir nur aus deren Forderungen – und wundern uns über solche Bedürftigkeit.

Doch weiter in der Analyse: Einbezogen wurden, wie vom BVI geforder, alle umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen. Umsätze über 250.000 Euro werden gesondert betrachtet. Sie machen mehr als ein Fünftel der Firmen und rund 90 Prozent der Gesamtumsätze aus. Der Materialaufwand, der in unserer Gruppe bei 44,6 Prozent liegt, sei dominierend, der Personalaufwand spiele mit 23,3 Prozent nur eine geringe Rolle, die Investitionen machten 25,9 Prozent aus.

Unsere Bilanzen sehen anders aus. Die großen Vermittler/Verwalter investierten sogar mehr als die Gruppe „Kauf/ Verkauf“. Die Investitionen in Grundstücke, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Bauten seien bei uns mit 32 Prozent „Bauten“ gewesen, bei „Kauf/Verkauf“ nur 19 Prozent und bei „Vermietung/Verpachtung“ nur 13 Prozent. Also: Entweder wurden Bauträger statistisch auch unter Vermittler/Verwalter erfasst, dann kann man die Zahlen nicht verwenden, oder alle Kollegen, ob Makler oder Verwalter, bauen für die eigene Firma laufend Häuser. Sinn macht die Analyse jedenfalls nicht.

Wohneigentum ist volkswirtschaftlich sinnvoll

Ein anderes Beispiel für Fehlinterpretationen las ich in „FWW“ (2/2012) von Dr. Marcus Cieleback über den Strukturwandel auf den europäischen Wohnimmobilienmärkten. Basierend auf den Daten zur Wohneigentumsquote in den Ländern kommt er zu dem Schluss, dass die Förderung für das Wohneigentum überholt sei und der Mietwohnungsmarkt wachsen müsse. Sein Beispiel: Der amerikanische Wohnungsmarkt habe in der Krise gezeigt, wie sich die Hauseigentümer einschränken mussten, weil die Hauspreise und damit auch die Binnennachfrage gesunken seien. Klar, wenn man Kredite auf erhoffte Wertzuwächse aufnehmen konnte, sinkt die Konsumfreude, wenn das nicht mehr klappt. Die hohe Wohneigentumsquote in den USA habe dafür gesorgt, dass diese Volkswirtschaft besonders stark gelitten habe.

Dieser Schluss überzeugt nicht, denn hier werden Zusammenhänge verkürzt und verdreht: die Grundeinstellung der Amerikaner zum eigenen Haus, die Niedrigzinspolitik der US-Notenbank, die Beleihungswerte der Banken über 100 Prozent und eingeschränkte Sicherheiten. Im Gegenteil: Bei vernünftigem Kreditverhalten stabilisiert eine hohe Eigentumsquote die Wirtschaft, sorgt für eine hohe Sparquote, Investitionen und Kapitalbildung durch Konsumverzicht. Die derzeitige Verschuldungspraxis und Konsumansprüche sind die großen Probleme Europas, nicht die Sachkapitalbildung!

Weiter: Wohneigentum hemme die notwendige Arbeitnehmermobilität (Einschränkungen erkenne ich, aber Hemmnis?). Der Autor bezieht sich auf eine OECD-Studie (Für welche Banalitäten brauchen wir noch alles Studien?) und erkennt, dass die Mobilität der Haushalte von der Wohnform abhängig ist (Aha!). Ich halte dagegen: Arbeitnehmerfreizügigkeit ist die Freiheit zum fachlichen oder einkommensbezogenen Arbeitsplatzwechsel, was aber noch lange keinen Umzug erfordert. Hemmnisse für einen Umzug sind viel eher Schulsituation der Kinder, persönliche Infrastruktur und Arbeitsplatz des Ehepartners. Wohneigentumsbildung hat nicht negative, sondern volkswirtschaftlich positive Motive: Sachkapitalbildung, Inflationsschutz und Erbfolge. Die Binnennachfrage wird dagegen, wie es sich der Autor keynesianisch wünscht, nur unterproportional durch die Konsumfreude einer Mieterschaft belebt, die nicht für ihr Eigentum sparen muss. Die Mieter sparen dann nämlich für anderes, nämlich ihr Alter – und über die Steuern für die Reduzierung der Staatsschulden.

Man sollte immer schauen, zu welchem Zweck eine vermeintliche Analyse geschrieben wird. Die Zahlen jedenfalls ändern sich nicht, nur die Auslegungen nach den Absichten.

Ihr Peter Patt
[email protected]

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