Inanspruchnahme des WEG-Grundstücks durch den bauenden Nachbarn

Hammerschlags- und Leiterrecht

Aufgrund der dichteren Bebauung von Innenstädten und der Schließung von Baulücken kommt es häufig vor, dass bauende Nachbarn zur Verwirklichung ihres Bauvorhabens umliegende Grundstücke in Anspruch nehmen. Regelungen hierzu enthält das Nachbarrechtsgesetz des jeweiligen Bundeslandes. So sieht etwa § 17 Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbGBln) vor, dass fremde Grundstücke zur Vorbereitung und Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt werden dürfen.

Das Hammerschlags- und Leiterrecht umfasst insbesondere die Befugnis, die für die Arbeiten erforderlichen Baustoffe über das Grundstück zu bringen und dieses hierfür zu befahren, zu betreten und mittels Baukränen zu überschwenken sowie auf dem Grundstück Gerüste aufzustellen.

Verhältnismäßigkeit muss gewahrt bleiben

Der Nachbar ist jedoch nur befugt, das Grundstück der WEG zu benutzen, wenn die Arbeiten nicht anders oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können (§ 17 NachbGBln). Dabei dürfen die mit der Grundstücksnutzung verbundenen Beeinträchtigungen und Belästigungen etwa durch Lärm und Schmutz nicht unverhältnismäßig zu dem vom Nachbarn erstrebten Vorteil sein. Ein solches Missverhältnis bestünde etwa dann, wenn der Materialtransport auf anderem Wege als über das WEG-Grundstück nur geringe Mehrkosten verursachen würde, die Nutzer des WEG-Gebäudes und deren Eigentümer dafür aber erheblich weniger belasten würden. Schließlich muss das Bauvorhaben des Nachbarn auch öffentlich-rechtlich zulässig sein, für das Bauvorhaben also beispielsweise eine Baugenehmigung vorliegen.

Ankündigung und Duldung durch Eigentümer

Der Nachbar hat die beabsichtigte Benutzung des Grundstücks einen Monat zuvor schriftlich anzuzeigen und dabei insbesondere mittzueilen, für welche Zwecke, auf welche Weise und für welchen Zeitraum das Grundstück in Anspruch genommen wird. Muss die WEG die Inanspruchnahme ihres Grundstücks danach dulden, besteht ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Die nachträgliche Anbringung einer Dämmung an der Grenzwand des Nachbargebäudes und die dadurch entstehende Überbauung ihres Grundstücks hat die WEG ebenfalls zu dulden (§ 16a NachbGBln).

Einstweilige Verfügung bei Unterlassungsanspruch

Unterlässt der Nachbar hingegen bereits die rechtzeitige schriftliche Anzeige oder fehlen eine oder mehrere Voraussetzungen des Hammerschlags- und Leiterrechts, hat die WEG einen Unterlassungsanspruch gegen den Nachbarn, der im Wege einer einstweiligen Verfügung gerichtlich geltend gemacht werden kann. Der Verwalter sollte in diesem Fall unverzüglich rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, da der erforderliche Verfügungsgrund nur bei besonderer Dringlichkeit besteht.

RA Ingo Kolms, LL.M.
www.fuhrmann-wallenfels.de

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