Welche brauchen Mieter nicht zu bezahlen?

Hauswartskosten

In der Presse und im Internet kursieren immer wieder Nachrichten, dass 50 Prozent oder sogar 85 Prozent der Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind. Ob diese Zahlen zutreffend sind, kann hier nicht geprüft werden. Wir haben diese Zahlen aber zum Anlass genommen, eine häufige Fehlerquelle näher zu betrachten – die Hauswartskosten.

Nach § 2 Ziffer 14 BetrKV sind die Kosten für den Hauswart umlagefähige Betriebskosten. Zu diesen Kosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Das bedeutet aber auch, dass die Kosten, die für den Hauswart anfallen, nur teilweise von den Mietenden getragen werden. Jeweils für den Einzelfall ist zu prüfen, ob der Hauswart umlagefähige Arbeiten vornimmt.

Die umlagefähigen Aufgaben des Hauswarts
Aufgaben des Hauswarts, deren Wahrnehmung auf die Mieter umlagefähig sind, gehören zum Sicherheits- und Ordnungsbereich. Dies sind z.B. Kontrollen der Rettungs- und Fluchtwege, der Außentüren, der Beleuchtung, der haustechnischen Anlagen, aber auch von Handwerkern und anderen Fremdfirmen, die umlagefähige Arbeiten erledigen, wie die Müllabfuhr, weiter gehört dazu die Überwachung der Einhaltung der Ruhezeiten sowie die Überwachung der Treppenhausreinigung.

Umlagefähig sind die Kosten des Hauswarts, wenn er die Treppenhausreinigung (§ 2 Ziffer 9 BetrKV) oder die Gartenpflege (§ 2 Ziffer 10 BetrKV) vornimmt. Deren Kosten sollten getrennt vereinbart und dann in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werden.

Die nicht-umlagefähigen Aufgaben des Hauswarts
Nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturmaßnahmen. Wenn also die Kontrolle der Beleuchtung (umlagefähig) ergeben hat, dass eine Glühlampe ausgetauscht werden muss, sind die Kosten für das Tauschen nicht umlagefähig. Ebenso nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, wie z.B. das Zustellen von Betriebskostenabrechnungen oder die Entgegennahme von Mängelanzeigen.

Strittig war lange, ob Kosten für Bereitschaftsdienste umlagefähig sind. Diesen Streit hat der BGH nun dahingehend entschieden, dass eine Notdienstpauschale nicht umlagefähig ist. Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 18.12.2019, Az. VIII ZR 62/19).

Wie hoch ist der Anteil der umlagefähigen Kosten?
Um zu ermitteln, wie hoch der Anteil der umlagefähigen Kosten ist, also welche der Tätigkeiten welchen Anteil an den Gesamtkosten haben, stellt die Rechtsprechung auf Stundenlisten ab. Hier soll es genügen, wenn für einzelne Monate Stundenlisten geführt werden, dann kann daraus auch auf andere Monate geschlossen werden (so Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 183-186). Diese Stundenlisten werden nur selten geführt, weil dies sehr zeitaufwändig ist.

Die früher übliche Schätzung des Instandsetzungs- und Verwaltungsanteils von 20 oder 30 Prozent genügt heute nicht mehr, es sei denn die Schätzungsgrundlagen können nachvollziehbar (eben anhand von Stundenlisten) dargelegt werden.

In der Praxis hat es sich bewährt, zwei getrennte Verträge mit den Hauswarten abzuschließen. Bei der Vereinbarung der jeweiligen Leistungen, die dann in dem Leistungsverzeichnis niedergelegt werden, muss genau darauf geachtet werden, dass im Vertrag über die reine Hauswartstätigkeit nur Aufgaben aus dem Sicherheits- und Ordnungsbereich von den Hauswarten wahrgenommen werden.

Katharina Gündel
www.gross.team

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren