Die Inanspruchnahme der Kaution

Die Inanspruchnahme der Kaution

In nahezu jedem Mietvertrag über Wohnräume wird zwischen den Parteien vereinbart, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit/Kaution zu leisten hat. Viele Vermieter sind der Auffassung, sie seien berechtigt, jederzeit auf das Kautionsguthaben zuzugreifen und sind sich der Tragweite ihres Handelns in den meisten Fällen nicht bewusst.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mit seinem Urteil vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) entschieden, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten darf. Denn die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke seiner schnellen Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Die Mietkaution ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen, da allein mit dieser treuhänderischen Sonderung sichergestellt werden kann, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungehindert auf die geleistete Sicherheit zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diesem gesetzgeberischen Ziel würde nicht nachgekommen werden, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Insofern ist es dem Vermieter ausschließlich möglich, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution in Anspruch zu nehmen, wenn es sich um unstreitige Forderungen oder um rechtskräftig festgestellte Forderungen handelt.

Ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch auf streitige Forderungen aus dem Mietverhältnis zurückgreifen kann, oder ob auch in diesem Fall die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt, wonach der Vermieter die Kaution nur für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen in Anspruch nehmen kann, war bislang offen.

Die Entscheidung

Nach der Entscheidung des Landgerichts Berlins hat die Kaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt. Daraus folgend kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution vom Vermieter nur dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche des Vermieters handelt (Landgericht Berlin, Urteil vom 20. Juli 2017,67 S 111/17).

Auch nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses liefe eine Inanspruchnahme der Kaution der aus § 551 Abs. 3 BGB erwachsenden Pflicht des Vermieters zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution zuwider. Denn mit dieser Pflicht wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Bedeutung

Nach der (überzeugenden) Entscheidung des Landgerichts Berlins kann der Vermieter auch nach Beendigung nur noch dann auf die geleistete Mietsicherheit zurückgreifen, sofern es sich um unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche handelt. Zukünftig sollte der Vermieter also genauestens prüfen, ob es sich tatsächlich um unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen handelt, sofern er beabsichtigt, die Kaution für eventuell bestehende Forderungen in Anspruch zu nehmen. Um eine streitige Forderung handelt es sich bereits dann, sofern der Mieter das Bestehen einer Forderung des Vermieters überhaupt in Abrede stellt. Einer näheren Begründung seitens des Mieters bedarf es hierbei nicht.
Beabsichtigt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch für strittige Forderungen in Anspruch zu nehmen, so riskiert der Vermieter, dass der Mieter einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter stellt. Einem solchen Antrag des Mieters, gerichtet auf Unterlassung der Inanspruchnahme der Kaution, wäre in den allermeisten Fällen stattzugeben, da andernfalls eine Vereitelung eines Rechts des Mieters oder der Eintritt wesentlicher Nachteile zu besorgen wäre.

Karsten Schöneck
kanzlei@ragross.de

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