Das neue Mietrechtsanpassungsgesetz

Informieren wird Pflicht

Seit Anfang des Jahres gilt das Mietrechtsanpassungsgesetz. Vermieter müssen nun sorgfältig über Miethöhen und Erhöhungen informieren. Das betrifft auch Verwalter, denen bei Nichtbeachten empfindliche Bußen drohen.

Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter darüber Auskunft geben, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. „Der Vermieter darf weiterhin Mieten verlangen, die über dem Mietspiegel liegen – nämlich dann, wenn eine begründete Ausnahme greift“, erklärt Prof. Dr. Markus Artz von der Universität Bielefeld. Der Vermieter muss nach dem neuen Gesetz Mietinteressenten vor Abschluss des Vertrags darauf hinweisen, dass sie sich gegebenenfalls auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen. Dazu zählen etwa Neubau, Modernisierungsmaßnahmen oder eine entsprechende hohe Vormiete.

„Wenn der Vermieter beispielsweise für eine Wohnung bisher zulässigerweise 1.300 Euro verlangt hat, obwohl die Mietpreisbremse bei 1.100 Euro eine Grenze setzt, kann er das auch beim neuen Mietverhältnis tun“, führt Artz ein Beispiel an. „Dann muss der Vermieter das allerdings vorab in Textform mitteilen oder in den Mietvertrag schreiben.“ Verstoßen Vermieter gegen diese Pflicht, drohen Mieteinbußen. Wichtig wird das für Verwalter, wenn sie für diese Informationspflicht verantwortlich sind; in diesem Fall können sie vom Vermieter belangt werden. „Verstößt der Verwalter gegen seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag, wird er schadensersatzpflichtig gegenüber dem Eigentümer, dem im Zweifel Mieteinnahmen verloren gehen“, so Artz. Denn wenn die Auskunft nachgeholt wird, kann sich der Vermieter erst nach zwei Jahren auf die ursprünglich geforderte Höhe berufen. Die Differenz kann Verwaltern als Schaden angeheftet werden.

Verstöße gegen Informationspflicht werden bestraft
Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. rät dazu, die Neuregelungen ernst zu nehmen. Verstöße gegen die Informationspflicht würden bestraft, warnt BVI-Präsident Thomas Meier. Es sei genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht sei dabei so gering, dass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann.
Bei anderen Ausnahmegründen genügt ein einfacher Satz ohne weitere rechtfertigende Begründung. Man müsse lediglich den Umstand als Tatsache mitteilen, bilanziert Immobilienrechtsexperte Artz.

Der Rechtsanwalt Malte Monjé von der Berliner Kanzlei Wanderer und Partner empfiehlt das Erstellen eines „Aufklärungsschreibens“. Dieses klärt potenzielle Mieter vor Mietvertragsabschluss über die Höhe der Vormiete und normale Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses auf. Desweiteren gibt es Auskunft darüber, ob es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt oder ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Wollen Mieter später die Höhe der Miete anfechten, müsse sie sich dabei auf diese Auskunft beziehen, so Monjé.

Unangetastet bleibt der Grundsatz, dass es die Mieter sind, die sofort den Konflikt mit dem Vermieter suchen müssen. Dies ist für den Wissenschaftler und Dekan der Fakultät der Rechtswissenschaft Artz einer der Gründe dafür, dass das Gesetz auch nach den Änderungen kaum Durchschlagskraft entfalten wird. Mieter können dennoch unkomplizierter zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Hier genügt nun eine einfach formulierte Rüge. An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nichts.

Wer die Neuerungen im Mietrecht nun gerade so verdaut hat und sich zurücklehnen möchte, sei vorgewarnt: Nach der letzten Anpassung ist vor der nächsten! Im Zuge des legislativen Verfahrens des jüngsten Mietrechtsanpassungsgesetzes hat der Bundesrat vorgeschlagen, den Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung hat den Vorschlag befürwortet. Es ist deshalb zu erwarten, dass das Thema bei der nächsten Mietrechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt. Das kann schon im ersten oder zweiten Quartal 2019 der Fall sein. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet bereits an einem neuen Vorhaben, bei dem es um die Neuordnung des Mietspiegelrechts geht.

BVI e.V.
enen bei Nichtbeachten empfindliche Bußen drohen.

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