Instandsetzungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften
BVI-Vorstände berichten

Instandsetzungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften: Eine unendliche Geschichte

Vielen Eigentümern sind sie ein Dorn im Auge – doch Instandhaltungsrücklagen müssen sein. Verwaltern obliegt die unschöne Pflicht, darauf zu beharren.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss nach § 21 Abs. 4 eine angemessene Instandhaltungsrückstellung bilden. Häufig wehrt sich eine neu gegründete WEG jedoch dagegen, auch mit Verweis auf den guten Zustand eines Gebäudes.

Problematisch wird eine solche Verweigerungshaltung spätestens dann, wenn Verwalter Mängel im oder am Gebäude feststellen. Die Verwaltung bereitet für die nächste Wohnungseigentümerversammlung die entsprechenden Tagesordnungspunkte zur Beschlussfassung vor, hat für jede Kleinigkeit mindestens drei vergleichbare Angebote, die auch schon hinsichtlich Durchführbarkeit und sachlicher Korrektheit geprüft sind, so dass die Eigentümergemeinschaft dann nur noch entscheiden muss, welche der Firmen, die ein Angebot abgegeben haben, beauftragt werden soll.

Handwerker haben oft keine Lust, für WEG Angebote abzugeben

Fast jeder Verwalter hat trotz seiner guten Kontakte zu Handwerkern heutzutage ein ernsthaftes Problem, für WEG Angebote zu bekommen. Das liegt unter anderem daran, dass erfahrungsgemäß Entscheidungswege in WEG langwierig und kompliziert sind. Sehr häufig wird gar kein Beschluss zur Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme gefasst, weil alles nach Auffassung der Eigentümer noch nicht notwendig ist. Eine kleine Reparatur durch den Hausmeister wäre völlig ausreichend.

Der Verwalter teilt dem Handwerker ordnungsgemäß mit, dass die Eigentümer sein Angebot nicht annehmen. Im nächsten Jahr muss das Ganze doch wieder auf die Tagesordnung und nun kann sich jeder vorstellen, was diese Handwerker auf die Bitte erwidern, ein Angebot abzugeben. Also passiert in der Praxis üblicherweise folgendes: Der Verwalter kommt zur Eigentümerversammlung mit lediglich einem Angebot, um den Eigentümern überhaupt sagen zu können, mit welchem Kostenrahmen sie im Falle der Beschlussfassung rechnen müssen.


Häufig wird dann ein Beschluss mit aufschiebenden und ergänzenden Bestimmungen gefasst, der sinngemäß lautet: die Instandsetzungsarbeiten sollen durchgeführt werden und kosten maximal XXX,XX Euro. Der Verwalter wird zwei weitere Angebote einholen und in Abstimmung mit dem Beirat den preiswertesten Anbieter beauftragen.

Verwaltern drohen bei Verkünden unzulässiger Beschlüsse hohe Kosten

Peter Waßmann
Peter Waßmann

Rechtsprechung und Empfehlungen von Juristen zufolge ist so ein Verfahren indes unzulässig. Ein solcher Beschluss dürfte nämlich zu unbestimmt sein und im Falle einer Anfechtungsklage - mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit - vom Gericht für ungültig erklärt werden. In der Folge muss der Verwalter dann auch noch mit der Übernahme der Kosten rechnen, denn ein solcher Beschluss hätte von ihm nicht verkündet werden dürfen.
Allerdings gehen viele Verwalter in Kenntnis des Risikos so vor, da das durchaus im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Immobilie sein dürfte.

Auch bei konkret gefassten Beschlüssen besteht das Risiko, dass es immer wieder zum Stillstand kommt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte zum Beispiel konkret beschlossen, Herrn Diplom-Ingenieur Z zu beauftragen, die von ihm aufgestellte Prioritätenliste, die jedem Eigentümer bekannt war, bis zur Höhe von 30.000 EUR abzuarbeiten. Für die Abarbeitung hatte die Eigentümergemeinschaft dem Diplom-Ingenieur eine Frist gesetzt; diese Frist war – schon bei Beschlussfassung erkennbar – zu kurz und war natürlich bis zu der gesetzten Frist nicht erledigt.
In der nächsten Eigentümerversammlung wird dann auf Antrag einer Eigentümerin der Vertrag mit dem Diplom-Ingenieur gekündigt.

Mehr nicht!
Und nun die Frage, wer denn die weiteren Instandsetzungsmaßnahmen veranlasst. 
Der Verwalter? Mit Sicherheit nicht, denn der Beschluss ist so konkret, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Aufträge aus dem Maßnahmenpaket der Prioritätenliste zu erteilen. Versteht das ein Eigentümer? Natürlich auch nicht, denn der ärgert sich darüber, dass die Prioritätenliste nicht abgearbeitet wird. Konkrete, eindeutige und unmissverständliche Beschlüsse sind richtig und wichtig! Genauso wichtig ist allerdings, dann zusätzliche Beschlüsse oder ergänzende Beschlüsse konkret zu fassen, wenn etwas geändert werden soll.

Große Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verlangen Ausdauer

Noch schlimmer wird es allerdings, wenn es um größere Instandsetzungs- oder gar Modernisierungsmaßnahmen geht: Zwischen den Informationen des Verwalters über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen und den tatsächlichen Ausführungsbeschlüssen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vergehen im Normalfall bei größeren Maßnahmen mindestens zwei Jahre, meistens sogar länger. Warum dauert das in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften so lange? Die Antwort ist ganz einfach: Die Instandhaltungsrückstellung ist nicht ausreichend!

Der Verwalter braucht also immer wieder Geduld, den Eigentümern regelmäßig zu erklären, dass sie eine angemessene Instandhaltungsrückstellung brauchen. Das Problem für den Verwalter ist allerdings, die Angemessenheit zu definieren. Dazu sollte der Eigentümergemeinschaft empfohlen werden, eine mittelfristige Instandhaltungsplanung erstellen zu lassen, ob nun durch einen externen Fachmann oder mithilfe eines Computerprogramms.
Erst, wenn den Eigentümern bekannt wird, wie viel Geld sie in absehbarer Zeit wirklich brauchen, sind sie auch bereit, die entsprechenden Beträge in die Instandhaltungsrückstellung einzuzahlen.
Außerdem – das gehört auch zu den Aufgaben des Verwalters – scheint es auch immer wichtiger zu werden, die Eigentümer über das Risiko einer Sonderumlage zu informieren.


Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung definiert nämlich die persönliche Bereitschaft jedes einzelnen Eigentümers, im Falle einer Sonderumlage für seinen Miteigentümer, der nicht zahlen kann, mit einstehen zu wollen.

Darlehensaufnahme immer verbreiteter

Auch die Frage der Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen über Darlehen wird immer wichtiger – hierüber sollten die Eigentümer anlässlich größerer Instandsetzungsmaßnahmen ebenfalls informiert werden. Mittlerweile sind immer mehr Banken bereit, zu akzeptablen Konditionen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften zu finanzieren.

Mein größter Wunsch wäre, in Zukunft nicht in Wohnquartieren auf den ersten Blick erkennen zu können, welches Gebäude einer WEG oder einem Privateigentümer gehört. Dazu gehört auch, dass WEG ihre Gebäude regelmäßig instand halten und instand setzen oder gar modernisieren. Das dient nicht nur der Immobilie, sondern erhält auch im eigenen Interesse den Wert der Immobilie und vielleicht später auch einmal den Wiederverkaufswert.


Liebe Verwalter, lassen Sie sich nicht entmutigen und versuchen Sie immer wieder neu, die Eigentümer auf ihre Pflichten hinzuweisen.
Dazu sind die Verwalter nach § 27 Abs. 1 Satz 2 verpflichtet, denn dort steht, dass der Verwalter die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen sind. Diese erforderliche Maßnahme ist die Information und die Vorbereitung bestandskräftiger Beschlüsse!
In diesem Sinne viel Erfolg auch für die bevorstehende Versammlungsphase.

Peter Waßmann
Vorstandsmitglied e.V.

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