Peter Patt kommentiert

Juristen dürfen nicht kalkulieren — Hausverwalter müssen

Judex non calculat. Womit oft fälschlich mangelnde Rechenkünste von Juristen entschuldigt werden, bedeutet vielmehr, dass Richter nicht Argumente zählen („rechnen”), sondern abwägen. Nun hat der Bundesgerichtshof Wichtiges entschieden: Nicht nur Vermieter, sondern auch Verwalter von Wohneigentum müssen Heizkosten noch genauer abrechnen.

Nach einem am 17. Februar veröffentlichten Urteil müssen Verwalter die Kosten nach Verbrauch auf die Eigentümer umlegen (V ZR 251/10). Dies gilt auch für Mieter (V III ZR 156/11, Urteil vom 1. Februar 2012).

Ich halte es für richtig, wenn nicht allein gezahlte Abschläge
zur Abrechnungsgrundlage gemacht werden, sondern der tatsächliche Verbrauch. Und was für Mieter gilt, muss und
kann folgerichtig auch für Eigentümer gelten. Denn wir sind alle Verbraucher und sollen/wollen unser Energieverbrauchsverhalten besser steuern. Dafür benötigen wir exakt vergleichbare Werte. Wenn Energieabrechnungen heute theoretisch sogar täglich möglich sind (Smart Metering in Verbindung mit Funkablesung für den Wärmeverbrauch und Online-Heizkostenabrechnung), um eine bessere Energielastenverteilung zu begründen, dann muss dies auch für die Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen der Verwaltung gelten. Den mit Abschlagszahlungen bewehrten Strom- und Wasserverbrauch dürften übrigens gleiche Vorgaben treffen.

BGH-Urteil vereinheitlicht Nebenkosten- und Hausgeldabrechnung

Neben der Energieoptimierung bereiten die vorgenannten Urteile hoffentlich eine Abkehr von der willkürlichen Einnahmen-Überschuss-Rechnung zur periodengerechten Gewinn- und Verlustrechnung. Die unserer Verwaltungssoftware (z. B. perfektRun von der Softwaregenossenschaft WODEV) zugrundeliegende doppelte Buchhaltung ermöglicht schon jetzt abgegrenzte Buchungen und gleichzeitige Vermögens-/Bestandsführungen. Die Beachtung der Abrechnungsperioden wird leichter, die dem vermietenden Eigentümer schwer zu erklärenden Unterschiede zwischen Nebenkosten- und Hausgeldabrechnung verschwinden. Auch werden die einzelnen Wirtschaftsjahre besser vergleichbar, entscheiden doch nicht mehr willkürliche Zahlungszeitpunkte über die Ausgabenaufnahme in dieses oder das nächste Abrechnungsjahr. Alles in allem bereiten die Bundesrichter den Weg stringent für eine periodengenaue Buchführung und für eine bei Mietern und Eigentümern einheitliche Abrechnung. Hoffentlich schlagen auch die Software-Firmen den Knoten durch und nutzen die in allen anderen Branchen übliche Gewinn- und Verlustrechnung. Wenn die bisherige „Buchhaltungsvergewaltigung“ endlich wegfällt, zeigen sich auch deutlicher die Unterschiede in der Verwaltungssoftware. Unter anderem, ob sie mehr kann als die jetzt wieder einfacher gewordene Buchhaltung.

Bei dieser Gelegenheit möchte ich auf die Umfirmierung unserer Software-Genossenschaft hinweisen. Diese heißt ab sofort WODEV e. G., was für „Wohnungswirtschaftliche Daten- und Energieverbrauchsabrechnung“ steht. Die eingesetzte Software bleibt perfektRun aus dem Hause HausPerfekt. Das Leistungsspektrum erweitert sich auf Energieeinkaufsbündelung und Wärmekostenerfassung. Die Bewertung des Instandhaltungsbedarfs von Gebäuden wird neu aufgenommen. Auf Wunsch können die Mieten- und WEG-Buchhaltung mitsamt allen Abrechnungen dauerhaft oder für den Vertretungsfall zur WODEV ausgelagert werden. Auch hierfür schaffen die beiden BGH-Urteile die notwendige Vereinheitlichung.

In praeteritum non vivitur. Et: Impossibilium nulla est obligatio.

Ihr Peter Patt
[email protected]

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