BGH-Urteil vom 1. Juli 2020

Kein Berufen auf Härtegründe nach Schonfristzahlung

Gemäß § 569 Abs. 3 Nummer 2 BGB wird die außerordentlich fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Gleichwohl dessen kann der Vermieter seinen Herausgabeanspruch auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB stützen, sofern er mit der fristlosen Kündigung rein vorsorglich auch die ordentliche Kündigung erklärt hat. Fraglich ist, ob der Mieter in einem solchen Falle der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeuten würde.

Der Fall:

Die Mieterin hatte in der Annahme einer geminderten Miete die vertraglich vereinbarte Miete nicht vollständig gezahlt, sodass es nach längerer Zeit zu einem kündigungsrelevanten Rückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB gekommen ist. Aufgrund dieses Zahlungsrückstandes kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund, hilfsweise ordentlich. Sämtliche Mietschulden wurden innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vom Jobcenter gezahlt, sodass die Heilungswirkung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eintrat. Anschließend erhob der Vermieter gegen die Mieterin die Räumungsklage. Die Mieterin wendete im gerichtlichen Verfahren ein, die Beendigung des Mietverhältnisses würde für Sie aufgrund der langen Wohndauer (30 Jahre) und einer damit verbundenen starken Verwurzelung mit der Umgebung sowie wegen der psychischen Erkrankungen ihrer beiden Kinder eine unzumutbare Härte darstellen und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Entscheidung (BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18)

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts führe die Zahlung des Jobcenters innerhalb der Schonfrist nicht dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB eingreife. Das Widerspruchsrecht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sei gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann ausgeschlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Es sei auch nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung erklärt habe. Ausreichend sei es vielmehr, wenn im Zeitpunkt der Kündigungserklärung ein Rückstand vorlag, der eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt. § 574 Abs. 1 Satz 2 setze auch nicht voraus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Härtefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz bestehe.

Auch können die Auffassung des Berufungsgerichts nicht geteilt werden, wonach das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung neu entstehen oder wiederaufleben könne. Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduktion komme nicht in Betracht. Voraussetzung hierfür müsste eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes sein, die nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht vorliege.

Bedeutung und Ausblick

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft (endlich) die erforderliche Rechtssicherheit. Kam in der Instanzenrechtsprechung § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht selten auch dann zur Anwendung, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden war und der Vermieter seinen Herausgabeanspruch auf der Grundlage von § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB weiterverfolgte. Klargestellt hat der Bundesgerichtshof ferner, dass der Vermieter nicht zwingend die außerordentliche fristlose Kündigung erklären muss. Für den Ausschluss des Widerspruchsrecht reicht es aus, wenn der ordentlichen Kündigung des Vermieters ein Kündigungsgrund zugrunde liegt, der auch eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt hätte.

Karsten Schöneck

www.brunner-law.de

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren