Zur Wirksamkeit von Klauseln im Mietvertrag

Kleinreparaturen im Wohnraum

Sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern von Wohnraum bestehen oft Unklarheiten bei dem Thema „Kleinreparaturen“. Wer muss/darf was tun und wer muss es bezahlen? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzungen der Mietsache zuständig ist. So steht es in § 535 BGB. Diskutiert werden häufig zwei Ausnahmen die Kleinreparaturen und die Schönheitsreparaturen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema Kleinreparaturen und insbesondere mit der Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln.

Zunächst zur Begriffsbestimmung: Kleinreparaturen umfassen nur das Beheben von Schäden an Gegenständen innerhalb der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH, Urteil vom 7.6.1989, Az. VIII ZR 91/88). Dies sind zum Beispiel die in § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV aufgezählten Gegenstände - Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Es wird häufig darüber gestritten, welche Gegenstände dies sind. Nach der neueren Rechtsprechung zählen z.B. Eckventile nicht zu den Gegenständen, die dem häufigen Zugriff ausgesetzt sind (AG Neubrandenburg, Hinweis vom 25.2.2019, AZ. 104 C 843/18).

Kleinreparaturen sind auch nur die Reparaturen (nicht Wartungsmaßnahmen), die „klein“ sind, also wenig Kosten auslösen. Die Kosten für eine Kleinreparatur darf einen Betrag von 100 Euro bis 120 Euro (AG Schöneberg, Urteil vom 3.8.2017, Az. 106 C 46/17) nicht übersteigen. Das bedeutet, dass die gesamte Reparatur nicht teurer sein darf, als dieser Betrag. Jede teurere Reparatur ist keine Kleinreparatur und damit von einer etwaigen vertraglichen Regelung nicht umfasst.

Zur Wirksamkeit der Formularklausel gehören drei Punkte:

• Die Definition: Der Mieter muss anhand der Klausel erkennen können, dass nur Gegenstände betroffen sind, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind.
• Die Kostenlast: Nur die Kostenlast kann auf den Mieter übertragen werden, nicht die Vornahme. Zur Vornahme der Reparaturen bleibt der Vermieter verpflichtet.
• Die doppelte Kostengrenze: Diese Kostengrenzen unterliegen einem Wandel. Neben der Kostengrenze für die einzelne Reparatur müssen auch die Höchstkosten pro Jahr angegeben werden. Umstritten ist die Höhe dieser zweiten Kostengrenze. Die Kosten für alle Kleinreparaturen pro Jahr dürfen nicht mehr als 6 - 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete betragen. Einige Gerichte setzen hier auch die Bruttokaltmiete an. Außerdem soll nach der Ansicht einiger Gerichte klargestellt werden, dass die genannten Beträge die Bruttobeträge einschließlich Umsatzsteuer sind (so AG Stuttgart, Urteil vom 12.8.2015, Az. 32 C 2777/15).

Unwirksam sind also Vornahmeklauseln, Kostenbeteiligungsklauseln aber auch Klauseln, in denen auch Gegenstände aufgeführt werden, die außerhalb der Mietsache liegen (z.B. Haustürschlösser) oder auf die der Mieter nicht häufig zugreift (z.B. Spiegel).

Fazit
Wenn Vermieter also entscheiden wollen, ob der Mieter die Kosten einer Reparatur tragen muss, sind zwei Punkte zu prüfen: Ist die Klausel wirksam? Liegt tatsächlich eine Kleinreparatur vor? Nur wenn beide Fragen mit „ja“ beantwortet werden können, trägt der Mieter tatsächlich für die Reparatur ausgewandten Kosten.


Katharina Gündel
www.gross.team

 

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