Yonik: Herr Nahlenz, warum brauchen Wohnungsunternehmen integrierte Facility Services?
Nahlenz: Die Auftraggeber erwarten, dass der Property Manager Facility Services entweder am freien Markt einkauft oder aber selbst anbietet. Diese Facility Services sind allerdings so unterschiedlich, dass sie meist nicht standardisiert für alle Immobilien eines Verwalters gleich angeboten werden können. Deshalb ist es für ein Unternehmen, das eine Immobilie verwaltet einfacher, gleichzeitig besondere Services anzubieten.
Yonik: Wie sieht das denn bei Ihnen in der Immobilienverwaltung aus?
Nahlenz: Bei uns wird zum Beispiel der Energieeinkauf im Bereich Gas, als auch Strom in einem Arbeitsprozess dargestellt. Außerdem werden Dienstleistungen wie beispielsweise die Abwicklung von Instandhaltungsaufträgen im kleineren Bereich genauso wie im größeren Stil angeboten, bis hinein in Auftragssummen im Millionenbereich.
Yonik: Dies wird dann gruppenübergreifend angeboten, oder nur für bestimmte Firmen?
Nahlenz: Das ist in den einzelnen Teilunternehmen, je nach vorhandenem Know-how standardisiert. Meist werden nur kleine Bauaufträge in den einzelnen Unternehmen abgewickelt, große Aufträge gruppenübergreifend, weil das Know-how nicht an jedem Standort vorhanden ist. Das Thema Energieeinkauf wird bei uns zentral gelöst.
Yonik: Wie hoch ist die Nachfrage für integrierte Facility Services?
Nahlenz: Die Nachfrage ist sehr stark gestiegen und wird heutzutage teilweise als selbstverständlich vorausgesetzt. Die Resonanz der Mieter lässt sich dabei schon an den Vermietungszahlen ablesen: Sie akzeptieren Mieterhöhungen eher, wenn die Nebenkostensituation stimmt. Ein Mieter geht von einer Kostenmiete aus, der Eigentümer hingegen von einer Nettomiete. Wenn auch Eigentümer ihre Erträge steigern können, profitieren beide Seiten. Da wir als Unternehmen die speziellen Facility Services separat in Rechnung stellen, haben wir in diesem Fall auch gewonnen, weil unser Auftragsvolumen umfangreicher und wertvoller wird.
Yonik: Gibt es denn auch negative Aspekte?
Nahlenz: Der negative Punkt liegt selten im monetären Bereich, sondern in einem emotionalen- und Kommunikationsbereich. Mieter haben grundsätzlich die Einstellung, Vermieter überfordern sie und Vermieter wiederum denken, dass Mieter ausnutzend sind oder bestimmte Kosten nicht übernehmen wollen. Man muss also die behandelnden Themen transparent gestalten, damit beide Parteien erkennen, wie gehandelt wird. Dadurch wird die ganze Sache für beide emotional erträglich.
Yonik: Welches weitere Potenzial sehen Sie für Immobilienverwaltungen bei der Einführung integrierter Facility Services?
Nahlenz: Ich sehe durchaus Chancen, gerade für Unternehmen wie unseres, mit Erfahrung in diesem Bereich. Die Grundidee dabei ist die Bündelung einer Nachfrage am Markt, zur Erzielung von Rationalisierungseffekten und Preisvorteilen. Von der Kostensituation ist es im Übrigen ungleich besser, einen bereits bestehenden Vertrag zu erweitern, ohne neue Investitionen durchzuführen. Im Vergleich verursacht jede Akquisition eines neuen Auftrags neue Kosten.
Yonik: Welche Grundvoraussetzungen müssen bei der potenziellen Immobilie gegeben sein?
Nahlenz: Jede Serviceleistung ist grundsätzlich für alle Immobiliengrößen geeignet. Die Frage, ob es sich tatsächlich lohnt, hat etwas mit der Mietergröße zu tun. Wenn ich beispielsweise ein Haus mit drei Mietparteien habe, in dem ein Allgemeinstromzähler vorhanden ist, den wir als WEG-Verwaltung mit unserem zentralen Energieeinkauf versorgen, liegt die Ersparnis erfahrungsgemäß bei zwei bis drei Euro im Jahr. Wenn ich natürlich 300 Wohneinheiten mit unseren günstigen Konditionen versorge, dann wird sich diese vervielfachen und wir sparen möglicherweise 500 Euro. Grundlegend ist die Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien. Ein Gewerbetreibender hat eine andere Bedürfnisstruktur als ein Wohnraummieter. Da wir jedoch zentral einkaufen, bekommt das Dreifamilienhaus denselben Preis wie das 300-Parteien-Haus.
Yonik: Welche speziellen Services bieten Potenzial?
Nahlenz: Definitiv der Bereich Messdienst. Das aktuell von der EU geforderte Information Building ist derzeit noch nicht umsetzbar. Dies wird sich in den kommenden Jahren jedoch entwickeln. Daraus resultieren andere Services in Wohnimmobilien, da dadurch ein neuer digitaler Stand erreicht wird. Dadurch entsteht die Möglichkeit, Nutzer besser und in Echtzeit zu informieren und Preise transparent darzustellen.
Yonik: Lassen sich die Leistungen noch zu einem Preis anbieten, den Kunden zahlen möchten oder können?
Nahlenz: Da sich meisten Serviceleistungen selbst finanzieren, ja.
Yonik: Leistungen wie Sicherheitsdienst oder Postdienst in einem Objekt sorgen aber doch definitiv für Kosten und bringen keine Ersparnis mit sich.
Nahlenz: Wenn ich Serviceleistungen wie Sicherheitsdienst oder Notrufdienste betrachte, dann werden die Leistungen einem besonderen Mieter angeboten, der eine besondere Bedürfnisstruktur hat. Grund dafür kann ein besonderer Risikofaktor oder das Bedürfnis nach einem Luxusservice wie beispielsweise einer Concierge sein. Der Preis spielt dann eher eine untergeordnete Rolle. Wichtiger für diese Zielgruppe ist, an einem ganz bestimmten Standort eine bestimmte Ausstattung der Immobilie in einer bestimmten Größe vorzufinden. Entsprechend möchten Vermieter eine ganz bestimmte Leistung für ihre Immobilie, weil sie damit die Immobilie als Produkt veredeln. Dafür sind alle beteiligten Parteien dann auch bereit zu zahlen. Gleiches gilt etwa für Gewerbetreibende, die an einem bestimmten Standort ein gewisses Produkt präsentieren wollen. Sie sind bereit, Leistungen einzukaufen, die sie dann veredelt an den Markt weitergeben.
Yonik: Mieter und Vermieter sind also Ihrer Ansicht nach bereit, für eine Sache zu zahlen, wenn sie einen Nutzen daraus haben, der mit Mehrkosten verbunden ist?
Nahlenz: Ja, oder auch weniger Leerstand. Wenn ich Vermieter bin, bin ich daran interessiert, dass meine Immobilie möglichst ausgelastet ist. Wenn ich eine Immobilie auslasten kann, dann reduziere ich meine Leerstandskosten erheblich. Dafür bin ich bereit etwas zu zahlen. Je schlechter die Marktauslastung einer Immobilie ist, desto mehr ist der Vermieter bereit zu zahlen, um seine Immobilie aufzuwerten und Rendite zukünftig wieder zu steigern.