BGH-Urteil 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Konsequenzen aus der BGH-Heizkosten-Entscheidung

Mit seiner Entscheidung vom 17.02.2012 hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass die Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt und es eines Beschlusses über ihre Geltung nicht bedarf.

In die Jahresabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. In die zu verteilenden Kosten im Rahmen der Einzelabrechnung sind hingegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist, so der BGH, in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Gesamtabrechnung stellt alle Einnahmen und Ausgaben dar

Eine Unterscheidung zwischen Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung ist für das Verständnis des Urteils unabdingbar. Herrschende Rechtsprechung (BGH, 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09, BGH, 4. März 2011 – V ZR 156/10) war und ist, dass in der Gesamtabrechnung alle tatsächlich im Abrechnungsjahr geflossenen Einnahmen und Ausgaben darzustellen sind. Das bedeutet für die Heizkosten, dass z. B. die Endabrechnung des Vorjahres aufzunehmen ist, genauso wie die laufenden Abschlagszahlungen im Abrechnungsjahr. Ähnliches gilt bei einer unterjährigen Abrechnung des Energieversorgers. In diesem Fall sind die Abschläge bis zur Endabrechnung in der Gesamtabrechnung aufzunehmen, genauso wie die Endabrechnung selbst sowie die Abschlagszahlungen nach der Endabrechnung bis zum Ende des Abrechnungsjahres. Bei Öl-Heizanlagen sind die laufenden Öllieferungen des Jahres in der Gesamtabrechnung zu berücksichtigen. Anfangs- und Endbestände haben in der Gesamtabrechnung keinen Platz und sind unberücksichtigt zu lassen.

Einzelabrechnung nach tatsächlichem Verbrauch

Die Einzelabrechnung soll hingegen, so der BGH, alle im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe berücksichtigen. Dies ist nicht überraschend, gibt doch die Heizkostenverordnung unter § 6 Abs. 1 vor, dass der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf die Nutzer zu verteilen hat. Gem. § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage die Kosten des „verbrauchten“ Brennstoffes. Daraus folgt, dass in die Heizkostenabrechnung und somit die Einzelabrechnung genau die Kosten einzusetzen sind, die im Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen sind. Daraus ergibt sich eine Abweichung zur Gesamtabrechnung. Bei Ölheizungen ist der Restbestand des Vorjahres als Anfangsbestand zu erfassen, hinzugerechnet werden die Öllieferungen im Abrechnungsjahr. Zum Ende des Jahres ist der Restölbestand von den Kosten abzuziehen. Der daraus resultierende Betrag ist, da bereits ausgegeben, nach dem allgemein gültigen Verteilungsmaßstab auf die Eigentümer zu verteilen. Bei beiden Brennstoffarten (Gas/Fernwärme oder Heizöl) ist somit zwingend eine Abgrenzung im Zusammenhang mit der Einzelabrechnung bzw. der Heizkostenabrechnung vorzunehmen. Diese Abgrenzung steht im Widerspruch zur Gesamtabrechnung und muss daher den Eigentümern in der Jahresabrechnung nachvollziehbar dargestellt werden.

Fazit

Die Heizkostenverordnung muss bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft uneingeschränkt Anwendung finden, ungeachtet dessen, ob es hierzu seitens der Eigentümer eine Regelung gibt oder nicht. In die Einzelabrechnung der Eigentümer darf „nur“ der tatsächliche Brennstoffverbrauch einfließen. Um die Transparenz der Abrechnung zu erhalten, fordert der BGH eine deutliche Darstellung möglicher Abgrenzungsbuchungen. Für die Verwalterpraxis bedeutet dies, dass unterjährige Abrechnungen der Brennstoffkosten durch den Energieversorger nicht mehr akzeptiert werden dürfen. Denn diese machen eine Ermittlung der tatsächlichen Brennstoffkosten unmöglich. Nun sind die Energielieferanten gefragt, ihre Abrechnungsweise derart zu ändern, dass zukünftig in allen Mehrfamilienhäusern die Endabrechnung zum Ende des jeweiligen Wirtschaftsjahres erstellt wird.

Jörg Schlüter
[email protected]

Foto: Fotolia

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren