Verwalterpraxis A-Z

L wie Leitungswasserschaden - Was ist überhaupt versichert?

Situation: Der Eigentümer Q meldet Feuchtigkeit an der Decke. Er vermutet, dass in der Wohnung des Eigentümers Z ein Rohr undicht ist. Der Verwalter beauftragt einen Installateur mit der Überprüfung und der sofortigen Reparatur. Einige Tage später erhält der Verwalter die Rechnung des Installateurs - Schadenursache: defekter Siphon. Die Versicherung zahlt zwar die Beseitigung der Folgeschäden im Sondereigentum (Trocknung, Anstrich etc.), lehnt aber die Regulierung des defekten Siphons ab. Der Verwalter stellt darauf hin dem Eigentümer Z die Kosten des neuen Siphons in Rechnung. Dieser lehnt die Zahlung aber auch ab, da er keinen Auftrag erteilt hat bzw. selber Installateur ist und die Reparatur deutlich günstiger durchgeführt hätte. Was nun?

Rechtlicher Hintergrund

Versicherungsnehmerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, denn diese schließt für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab. Dabei handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung (BGH, Urteil vom 16.09.2016 - V ZR 29/16; ZMR 2016, 974-976). In der Praxis wissen Verwalter oft nicht, dass auch bei der Abwicklung von Versicherungsschäden zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum differenziert werden muss. Der Verwalter ist streng genommen nur für die Regulierung von Schäden am Gemeinschaftseigentum zuständig (Füllbeck/Fuhrländer, Praxisfälle für WEG-Verwalter, 1. Aufl. 2018, Rn. 5.4; ZWE 2009, 109). Die Wohngebäudeversicherung versichert zwar das Sonder- und Gemeinschaftseigentum, dies bedeutet aber nicht, dass die Regulierung von Schäden im/am Sondereigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft und somit dem Verwalter obliegt. Der Verwalter darf im Namen der WEG keine Schäden am Sondereigentum beseitigen, sondern benötigt hierfür die Ermächtigung des jeweiligen Sondereigentümers.
Zur effektiven Abwicklung eines Versicherungsschadens wird in der Regel der gesamte Schaden (Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Schadenursache und Folgeschadenbeseitigung) der zuständigen Versicherung gemeldet. In den meisten Fällen erhält man für das gesamte „Paket“ eine Deckungszusage, so dass letztlich keine Differenzen oder Unstimmigkeiten entstehen.

Lösung zur Situation

Der Verwalter hat in der vorliegenden Konstellation vergessen, sich vom betroffenen Eigentümer Z die Genehmigung zur Reparatur des Siphons einzuholen und muss sich jetzt mit dem Eigentümer in irgendeiner Form einigen. Im schlimmsten Fall bleibt der Verwalter sogar auf den Kosten „sitzen“, da nach hier vertretener Auffassung eine klare Kompetenzüberschreitung vorliegt.

Tipp für die Praxis

In der Praxis liegt häufig ein fließender Übergang zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum vor bzw. im Sondereigentum eingetretene Schäden treffen räumlich mit solchen am Gemeinschaftseigentum zusammen.
Die Verwalter sollten sich daher durch den betroffenen Sondereigentümer ausdrücklich legitimieren lassen, auch die Schadensabwicklung im/am Sondereigentum durchzuführen.
Wichtig ist, dass der Sondereigentümer in dieser Erklärung ausdrücklich damit einverstanden ist, auch Kosten zu übernehmen, die im Zweifel nicht von der Wohngebäudeversicherung erstattet werden. Die Legitimation dient der Sicherheit für alle Parteien. Denn manchmal liegen auch Schadensbilder vor, aus denen nicht direkt erkennbar ist, welche Schadenursache (Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?) vorliegt und im Zweifel wird dann über die Kosten für die Beauftragung von Handwerkern gestritten.

Rechtsprechung

BGH, 16.09.2016 - V ZR 29/16: Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.

Massimo Füllbeck
mfuellbeck@hotmail.com

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