10 unwirksame Klauseln und ihre Folgen

Der Mietvertrag

Viele Mietverträge sind eine wahre Fundgrube für kuriose Regelungen („Wäsche waschen für haushaltsfremde Personen verboten“) und trotzdem sind sie schlicht und einfach die Grundlage des Mietverhältnisses – ganz gleich, ob das gute Stück 5 oder 50 Jahre alt ist.

Manche Vereinbarungen darin können vom Mieter getrost ignoriert werden, weil sie vom Gesetz oder der Rechtsprechung für unwirksam erklärt wurden. Andererseits: Längst nicht jede Klausel, die befremdlich oder anmaßend anmutet, ist unzulässig. 90 Prozent aller Mietverträge, so schätzt der Deutsche Mieterbund, enthalten unwirksame Klauseln. Einen einheitlichen oder gar „amtlichen“ Vordruck gibt es nicht.
Hier ein paar Klauseln, die – so oder ähnlich – häufig verwendet werden, aber keine Gültigkeit haben.

Mietsicherheit

„Der Mieter bietet dem Vermieter zusätzlich zur vereinbarten Kaution, eigenständig und unaufgefordert eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung an.“

Eine solche Klausel ist nicht zulässig. Nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus darf der Vermieter keine Sicherheitsleistung fordern. Nur wenn ihm freiwillig eine weitere Sicherheit neben der Kaution angeboten wurde, darf der Vermieter auf diese zurückgreifen (BGH vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90). Andernfalls kann die Rückgabe der Kaution verlangt werden. Allerdings verlangen viele Vermieter ohne diese Vertragsklausel vom Wohnungssuchenden mündlich eine „freiwillige“ Übersicherung. Eine Übersicherung wäre es auch, zusätzlich zur Kaution ein „Schlüsselpfandgeld“ zu verlangen. Unwirksam ist auch dieser Passus: „Der Mieter ist verpflichtet, eine Privat-Haftpflichtversicherung abzuschließen und dies auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen.“
Das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, gehört zum allgemeinen Risiko des Vermieters, meinte dazu das Landgericht Berlin (16. September 1992 – 26 O 179/92).

Wohnflächenangabe

„Die Größe der Wohnung beträgt circa 68 Quadratmeter. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.“

Immer häufiger hat man es mit Mietverträgen zu tun, die sich vor der eindeutigen Angabe einer Quadratmeterzahl drücken. Das soll verhindern, dass der Mieter die Miete kürzt, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung viel kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten, gilt das nämlich als Mangel. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor einigen Jahren bestätigt, dass es keinen Unterschied macht, ob im Mietvertrag die Wohnfläche exakt oder aber mit einer Circa-Angabe beschrieben werde. Allein maßgeblich ist, ob die jeweilige Angabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche nach oben abweiche (BGH vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09).

Kündigungsfristen und Mietdauer

„Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 5 Monate.“

Eine solche Vereinbarung ist nicht bindend. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich drei Monate, der Mieter kann also stets bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.Für den Vermieter können hingegen längere, über die gesetzliche Regelung hinausgehende Kündigungsfristen vereinbart werden. Außerdem kann die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen sein. Folgende Regelung ist nicht zu beanstanden:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und läuft auf unbestimmte Zeit, Vermieter und Mieter vereinbaren, dass beiderseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Mietbeginn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verzeichnet wird. Das Mietverhältnis ist demnach erstmalig ab dem 31. August 2018 kündbar.“

Voraussetzung ist, dass der Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart wurde. Ein längerer Zeitraum wäre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10). Außerdem muss der Kündigungsausschluss für beide Seiten gelten. Beim Abschluss von Zeitmietverträgen gibt es ebenfalls viele Fehler. Häufig heißt es lapidar: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und endet am 31. August 2018.“

Doch der Vermieter kann nicht einfach so einen befristeten Vertrag abschließen. Vielmehr muss nach § 575 BGB einer der drei folgenden Gründe vorliegen: Eigenbedarf, eine geplante bauliche Veränderung (Abriss oder Umbau) oder die geplante Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (bei Werkdienstwohnungen). Wichtig: Der Grund für die Befristung muss bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Wird, wie in diesem Beispiel, überhaupt kein Grund genannt, ist die Vereinbarung unwirksam und das Mietverhältnis läuft unbefristet. Ausnahmen gelten lediglich für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für möblierte Zimmer in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung und bei Studentenwohnheimen.

Staffelmiete und Miethöhe

„Das Mietverhältnis beginnt am 15. Mai 2011. Es wird eine Staffelmiete vereinbart. Ab 1. Mai 2012 tritt die erste Staffel in Höhe von 50 Euro in Kraft.“

Solche Staffelmietvereinbarungen, bei denen die Miete ohne weitere Aufforderung in regelmäßigen Sprüngen steigt, sind bei neueren Mietverträgen sehr häufig. Um wirksam zu sein, muss nach § 557 a BGB die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Das heißt in diesem Beispielfall: Die Vereinbarung ist unwirksam. Für den Mieter bedeutet das, dass er zumindest die erste Staffel nicht zahlen muss. Das Landgericht Berlin hat sogar entschieden, dass ein Verstoß in der Regel zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung führt (LG Berlin vom 2. Februar 1995 – 62 S 294/94).

Die einjährige Sperrfrist für Erhöhungen gilt übrigens auch für die seltenere Indexmietvereinbarung. Dabei ist der Mietenanstieg an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Da die Miete sehr viel stärker steigt als die Lebenshaltungskosten, ist das für den Mieter unter Umständen eine vorteilhafte Vereinbarung. Es kommt jedoch auf den Einzelfall an.

Wer neu in eine Wohnung eingezogen ist, sollte zudem prüfen lassen, ob die Miete nicht überhöht ist. Die Nettokaltmiete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Problem: Bei zuvor umfassend modernisierten Wohnungen und Neubauten greift die Bremse nicht. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat. Auch noch nach Unterzeichnung des Mietvertrags kann man dann die Miete „anfechten“ und das zuviel gezahlte Geld zurückverlangen.

Betriebskosten

„Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung. Darüber hinaus trägt der Mieter folgende Betriebskosten: Bankgebühren, Mietausfallversicherung, Reparaturkostenversicherung.“

Solche Kostenarten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn man das unterschrieben hat. Es handelt sich um Verwaltungskosten und die muss der Vermieter selber tragen. Grundsätzlich gilt: Man muss nur für die Betriebskosten aufkommen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Hierfür genügt eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (BGH vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).

Es gibt 16 umlagefähige Betriebskostenarten, dazu kommen „Sonstige Betriebskosten“. Dabei ist die Kategorie „Sonstige Betriebskosten“ kein Auffangbecken für alle möglichen Kosten. Vielmehr muss explizit genannt werden, welche zusätzlichen Leistungen der Vermieter hier geltend machen will, beispielsweise Dachrinnenreinigung, die Wartung eines Bauchmelders oder einen Wachschutz.

Nutzung der Wohnung und Hausordnung

„Das Spielen des Cello wird, abweichend zur bestehenden Regelung in der Hausordnung, auf maximal 1 bis 2 Stunden die Woche für die Zeit von 15 bis 18 Uhr eingeschränkt.“

Der Mieter, der diese Klausel unterschreiben musste, ist von Beruf Cellist. Lediglich ein bis zwei Stunden pro Woche zu üben – das muss er nicht hinnehmen, zumindest wenn es sich um eine sogenannte Formularklausel handelt, also wenn ihm diese Vereinbarung vorgesetzt wurde, ohne dass er die Möglichkeit hatte, darüber zu verhandeln. Es gehört zur vertragsgemäßen Nutzung, dass man in der Wohnung musizieren darf. Eine Beschränkung auf ein bis zwei Stunden pro Woche ist zu restriktiv.

Gerade Hausordnungen, die Bestandteil des Mietvertrags sind, enthalten häufig eine Vielzahl seltsamer Verbote und Vorschriften. Allerdings sind nicht alle unwirksam. Folgender Passus geht in Ordnung: „Das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche oder Betten auf dem Balkon oder in Fenstern ist unzulässig.“ Sofern nicht auch noch das Wäschetrocknen in der Wohnung untersagt ist, stellt diese Klausel keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Das gilt auch für folgende mietvertragliche Vereinbarung: „Der Mieter ist verpflichtet, in den Wohnräumen Waschmaschinen und Geschirrspüler nur mit einem sogenannten Aqua-Stopp in Betreib zu nehmen und dies auf Verlangen dem Mieter nachzuweisen.“

Instandhaltung und Mängelbeseitigung

„Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen. Mängelrügen jeder Art sind ausgeschlossen.“

Grundsätzlich gilt: Das Recht auf eine mangelfreie Wohnung darf nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden, insofern kann man diese Regelung ignorieren. Viele Verträge bemühen sich auch, die Instandhaltungspflicht des Vermieters einzuschränken, etwa so: „Geschirrspüler und die Kühlgefrierkombination in der Küche werden zur Nutzung überlassen. Im Fall eines Defekts wird der Vermieter diese Ausstattung nicht instand setzen.“ Auch diese Klausel ist unwirksam.

Ausgesprochen beliebt und bei neueren Mietverträgen schon fast Standard ist die sogenannte Kleinreparaturklausel. Mit ihr können Mietern die Kosten für kleinere Reparaturen auferlegt werden. Ob man zur Kasse gebeten werden kann, hängt von der genauen Formulierung ab – und natürlich, ob man in seinem Mietvertrag überhaupt eine solche Klausel findet.

Voraussetzung ist zum einen, dass im Vertrag eine Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur genannt ist (75 bis 120 Euro). Liegen die Reparaturkosten über der genannten Summe, muss der Mieter nicht zahlen – auch nicht anteilig. Außerdem muss ein Höchstbetrag pro Jahr genannt werden (maximal 6 bis 8 Prozent der Nettojahresmiete). Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, etwa wegen einer zu hohen Obergrenze, darf der Mieter gar nicht zur Übernahme von Reparaturkosten herangezogen werden.

Schönheitsreparaturen

„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren reihenweise Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen für ungültig erklärt. In vielen Fällen bedeutet das, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Weil nach dem Gesetz der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, kann das mitunter sogar heißen, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses zum Streichen der Wohnung antreten muss. Starre Renovierungsfristen, wie im oben genannten Beispiel benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, da ein Renovierungsbedarf allein auf Grund des Zeitablaufs angenommen wird. Auch sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug renovieren muss, sind unwirksam. Das gleiche gilt für Vorgaben zur Ausführungsart („Die Arbeiten sind von einem Fachbetrieb durchzuführen“) oder zur Farbwahl („Fenster und Türen sind nur weiß zu streichen“).

Vorsicht: Die Rechtsprechung ist kompliziert und für den Laien nicht zu durchschauen. Es kommt auf den genauen Wortlaut an. Der kleine Zusatz „Im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ kann dazu führen, dass die Vereinbarung doch wirksam ist. Auch die schlichte Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist zulässig.

Besichtigungen durch den Vermieter

„Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Räume auch während seiner Abwesenheit betreten werden können. Bei längerer Abwesenheit hat er die Schlüssel an einer schnell erreichbaren Stelle unter Benachrichtigung des Vermieters zu hinterlassen.“

Diese Regelung ist unwirksam, zum einen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, zum anderen, weil sie ungenau ist. Unklarheit besteht schon darüber, wann von einer „längeren Abwesenheit“ auszugehen ist. Ebenso unklar ist, was mit der schnell erreichbaren Stelle gemeint ist. Schließlich fehlt es an einer Klarstellung, zu welchem Zweck und unter welchen Umständen der Vermieter den hinterlegten Schlüssel benutzen darf. Das ist wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre des Mieters nicht hinzunehmen.

Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam (BGH vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13). Hat der Vermieter allerdings einen sachlichen Grund, kann er auch ohne schriftliche Vereinbarung nach vorheriger Anmeldung die Wohnung besichtigen, beispielsweise um sich Wohnungsmängel anzusehen, wenn die Wohnung ausgemessen wird oder wenn sie Wohnungs- oder Kaufinteressenten gezeigt werden soll.

Birgit Leiß
MieterMagazin

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