Früher oder später muss sich jede Unternehmerin und jeder Unternehmer die Frage stellen, wie das Unternehmen nicht nur möglichst gewinnbringend verkauft werden kann, sondern auch, wer eine potenzielle Nachfolge für die Immobilienverwaltung sein kann. Die Antworten auf diese Fragen sind umso wichtiger, da von einer erfolgreichen Nachfolgeregelung der zukünftige Fortbestand des Unternehmens abhängt. Daher sollten sich Verkäufer auch ausreichend Zeit für die Nachfolgersuche und Übergabe nehmen. Die Industrie- und Handelskammern empfehlen hierfür einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren.
Die Realität sieht jedoch häufig anders aus. Umfangreiche Statistiken weisen darauf hin, dass sich mehr als ein Drittel der übergabewilligen Immobilienverwalter weniger als zwei Jahre Zeit für die Nachfolgersuche und Übergaberegelung nehmen. Aufgrund des vorherrschenden Fachkräftemangels sowie der zunehmend sinkenden Bereitschaft, ein Unternehmen zu übernehmen, ist es für Verkäufer oftmals schwierig überhaupt einen geeigneten Nachfolger zu finden.
Im Folgenden sollen daher Möglichkeiten der Unternehmensübergabe und Nachfolgeregelung aufgezeigt sowie Handlungsempfehlungen dargestellt werden.
Drei Vorgehensweisen bei der Übergabe
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten der Nachfolgeregelung: die familieninterne Übergabe, die unternehmensinterne Übernahme und die unternehmensexterne Veräußerung. Laut dem Institut für Mittelstandsforschung (IfM) Bonn stellt die familieninterne Übergabe mit 53 Prozent aller Unternehmensnachfolgen die häufigste Form der Übergabe dar. Auf die unternehmensexterne Übergabe, also die Übernahme der Verwaltung durch einen Investor oder Mitwettbewerber, entfallen 29 Prozent aller Nachfolgeregelungen. Lediglich 18 Prozent der Unternehmer übergeben ihre Verwaltung unternehmensintern an einen (langjährigen) Mitarbeiter.
Jede Nachfolgeregelung hat Vor- und Nachteile, die auch der Verkäufer nicht unterschätzen sollte. Mit der familieninternen Übernahme geht oftmals die nostalgische Vorstellung einher, das Unternehmen, welches möglicherweise seit langer Zeit im Familienbesitz ist, an die nächste Generation zu übergeben. Doch nicht immer sind die eigenen Kinder an einer Übernahme des Betriebs interessiert oder dafür ausgebildet. Hinzu kommt, dass die eigenen Eltern teilweise stillschweigend davon ausgehen, dass die Kinder den Familienbetrieb schon übernehmen werden – ohne mit diesen jemals offen darüber gesprochen zu haben. Dies kann zu familieninternen Diskussionen führen. Im Fall externer Nachfolgelösungen sind umfangreiche Prüfungen und Nachweise nötig, da der potenzielle Käufer das Unternehmen nicht kennt und sich daher zunächst einen Überblick über Bilanzen, Objektlisten sowie Verwalterverträge verschaffen muss. Dies ist vor allem wichtig, da der Käufer in der Regel einen Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanzieren und sich sicher sein muss, dass sein zukünftiges Unternehmen auch die Darlehensrückzahlung finanzieren kann. Des Weiteren muss bei externer Übernahme auch die zwischenmenschliche Chemie zwischen Verkäufer und potenziellem Nachfolger stimmen. Verkäufer haben die Immobilienverwaltung oftmals über Jahre selbst aufgebaut und sehen diese als „ihr Baby“ an. Aufgrund dieser emotionalen Verbundenheit möchten sie ihr Unternehmen auch in Zukunft in guten Händen wissen.
Bei einer unternehmensinternen Übergabe sind ebenfalls umfangreiche Gespräche zur Übergabe wichtig. Im Gegensatz zur unternehmensexternen Übergabe liegt der Vorteil hier in der Expertise des Mitarbeiters. Dieser kennt das Unternehmen, die Mitarbeiter sowie die Kunden. Er hat also einen guten Einblick in die Immobilienverwaltung. Dennoch kann es auch hier zu Unstimmigkeiten bei den Kaufpreisvorstellungen kommen.
Plattformen als Möglichkeit der diskreten Veräußerung
Sofern weder eine familien- noch eine unternehmensinterne Nachfolgeregelung in Frage kommt, müssen übergabewillige Verwalter extern nach einem Nachfolger suchen. Um jedoch weder Kunden noch Mitarbeiter zu verschrecken oder Mitwettbewerber auf den Verkauf aufmerksam zu machen, legen Immobilienverwalter viel Wert auf Diskretion bei der Abwicklung des Verkaufs. Einige Unternehmensberatungen haben sich auf den Verkauf von Immobilienverwaltungen spezialisiert. Neben der Erstellung einer Unternehmenswertermittlung bieten sie oftmals auch eine diskrete Veräußerung des Unternehmens auf ihren eigenen Plattformen an. Zu nennen ist hier beispielsweise der Marktplatz der imovion GmbH, auf dem potenzielle Käufer und Verkäufer vertraulich und unter Einhaltung höchster Standards zusammengebracht werden.
Handlungsempfehlungen für eine gelungene Übergabe
Die Nachfolgeregelung kann ein langwieriger und hürdenreicher Weg sein. Daher ist es gut, verlässliche Partner an seiner Seite zu wissen.
„In unserem Arbeitsalltag erleben wir häufig, dass Verkäufer zügig verkaufen möchten, vor allem aufgrund ihres Alters“, so Daniel Wingenbach, Geschäftsführer der imovion GmbH. „Doch es ist nicht immer so einfach, den passenden Nachfolger zu finden – vor allem, wenn extern gesucht werden muss.“
„Nicht nur die Nachfolgersuche stellt Verwalter vor Herausforderungen.Oftmals sind die Verkäufer auch vom Unternehmenswert sowie den Kaufpreisvorstellungen schockiert“, berichtet Nico Kühner, Geschäftsführer imovion GmbH. „Während der Unternehmenswert auf quantitativen Faktoren beruht, setzen Verwalter oftmals noch einen ‚emotionalen Wert‘ hinzu. Schließlich haben sie die Immobilienverwaltung über Jahre oder Jahrzehnte aufgebaut und viel Arbeit und Zeit investiert. Dieser Einsatz schlägt sich nur leider selten in der Unternehmenswertermittlung nieder. Daher hadern einige Verkäufer manchmal auch mit dem errechneten Wert ihrer Verwaltung und können den Kaufpreis nicht immer nachvollziehen.“
Für eine erfolgreiche Nachfolgeregelung können daher, seitens des Verkäufers, folgende Aspekte beachtet werden:
- Planen Sie genügend Zeit für die Übergabe ein!
Laut IHK ist ein Zeitraum von drei bis fünf Jahren realistisch. - Machen Sie Ihr Unternehmen attraktiv!
Sie haben einen besonders hohen Digitalisierungsgrad, langjährige und hervorragend ausgebildete Mitarbeiter oder mehrjährige, gute Kundenbeziehungen, wodurch die Verwalterverträge ständig verlängert werden? Heben Sie diese Besonderheiten Ihrer Immobilienverwaltung explizit hervor, da diese Faktoren Einfluss auf die Unternehmenswertermittlung und damit auf den Kaufpreis haben. - Lassen Sie sich zur Änderung der Rechtsform vor Verkauf beraten!
Während bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung der Verwaltervertrag zwischen der WEG und der GmbH geschlossen wird, wird bei Einzelunternehmen der Vertrag direkt zwischen Verwalter und WEG geschlossen. Die Verwalterverträge kommen oftmals aufgrund einer positiven Beziehung zwischen Verwalter und WEG zustande. Bei Verkauf eines Einzelunternehmens muss die Zustimmung der WEG zur Weiterführung des Vertrags mit dem neuen Eigentümer eingeholt werden. Hier besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Verträge nicht verlängert werden, da die WEG den Vertrag aufgrund der engen Beziehung zum Verwalter geschlossen hat (Inhaberabhängigkeit). - Überlassen Sie die Käufersuche den Profis!
Sofern Sie nicht selbst einen geeigneten Kandidaten für die Nachfolgeregelung haben, wenden Sie sich an Unternehmensberatungen, die sich auf die Immobilien- und Wohnungswirtschaft spezialisiert haben. Neben einer realistischen Unternehmenswertermittlung bieten diese Unternehmen oftmals auch eine Plattform zum diskreten Verkauf an. - Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen!
Für die Unternehmenswertermittlung werden umfangreiche Unterlagen angefordert, beispielsweise Bilanzen, Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA), Objektlisten, Übersicht der Verwalterverträge, Angaben zu Personal und Digitalisierungsgrad und vieles mehr. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller kann der Wert des Unternehmens ermittelt werden. - Achten Sie darauf, wer die Unternehmenswertermittlung durchführt!
Es gibt teilweise gravierende Unterschiede bei der Unternehmenswertermittlung. Eine Wertermittlung zu steuerlichen Zwecken kann zu vollkommen anderen Ergebnissen führen als eine Unternehmenswertermittlung durch eine Beratungsfirma. Lassen Sie sich hierzu umfangreich beraten, welches Vorgehen in Ihrem Fall sinnvoll ist.
Die Quellennachweise zu allen genannten Studien liegen den Autoren vor und können bei diesen jederzeit erfragt
werden.
NICO KÜHNER UND DANIEL WINGENBACH
Geschäftsführer imovion GmbH
www.imovion.de
INFORMATION
NICO KÜHNER: „Die Industrie- und Handels-kammer empfiehlt eine Übergangszeit von drei bis fünf Jahren. Diese Zeit sollte man für die Nachfolgesuche auch definitiv einplanen. In unserem Arbeitsalltag erleben wir jedoch, dass die Zeit wesentlich kürzer ist – meistens wollen Verkäufer innerhalb eines Jahres den Verkauf unter Dach und Fach bringen. 2020 habe ich eine Umfrage zu diesem Thema durchgeführt. Auch hier wurde deutlich, dass die meisten Verkäufer sehr kurzfristig, also innerhalb eines Jahres, ihre Nachfolge planen.“
DANIEL WINGENBACH: „Neben quantitativen Faktoren wie der Unternehmenswertermittlung, der Durchsicht der Bilanzen sowie der G & V, sind auch qualitative Faktoren wichtig. Potenzielle Käufer sollten einen Blick auf die Verwalterverträge, den Digitalisierungsgrad sowie die Personaldecke werfen. Auch die Inhaberabhängigkeit ist nicht zu unterschätzen. Gerade bei kleineren ‚Ein-Mann-Unternehmen‘ haben die Eigentümer oftmals eine enge Beziehung zu ihrem Verwalter. Verkauft dieser die Immobilienverwaltung, ist mit einer erhöhten Kündigungsrate laufender Verträge zu rechnen. Der Kaufinteressent sollte sich daher ein umfassendes Bild machen, denn oftmals benötigt er auch eine Fremdfinanzierung durch eine Bank. Kreditinstitute kennen ebenfalls die relevanten Faktoren und berechnen diese natürlich auch in ihre eigene Risikobewertung ein.“