Von der Vergangenheit in die Gegenwart

Moderne Durchführung der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium der Eigentümergemeinschaft. Regeln zu Ablauf, Stimmprinzipien, Beschlussmehrheiten und Form sind im WEG-Gesetz geregelt und gehen aus aktuellen BGH-Urteilen hervor. Die Strukturen könnten nun digitalisiert werden.

Die Versammlungsstrukturen von Wohnungseigentümern haben sich im Laufe der Geschichte kaum verändert. Im Kern ähneln sie auch heute noch einem Thing. Dieser ging bei den Germanen unter einem Vorsitz innerhalb eines Tag vonstatten – daher der Begriff Tagung. Die Thingordnung regelte unter anderem, wann und wo die Versammlungen stattfanden und wer teilnehmen durfte. Zwar gibt es wohl auch Unterschiede – manche berichten von hohem Trinkkonsum während dieser Treffen, der die Zungen entsprechend lockerte – aber im Grunde ist eine Eigentümerversammlung ein „alter Hut“: Menschen kommen nach einer Ladung an einem Ort zusammen, besprechen dort Gegenstände und entscheiden, wie es weiter gehen soll. Dann gehen sie wieder auseinander.

Digitale Versammlung noch in den Kinderschuhen

Wohnungseigentümer sind befugt, für ihre Versammlung etwas anderes zu vereinbaren. Sie können auf die Durchführung ihrer Versammlungen einwirken. Ob sie diese gleichsam abschaffen und durch eine digitale Versammlung ersetzen könnten, ist allerdings unerprobt. Beispielgebend dürften wohl Regelungen des Gesellschaftsrechts sein. Danach ist es möglich, dass sich Wohnungseigentümer zu einer „stationären“ Versammlung elektronisch zuschalten. Dies bedeutet, dass wie gewohnt zu Versammlung zu laden ist, Wohnungseigentümer aber befugt sind, an dieser „Kernversammlung“ (= wenigstens der Verwalter in einem Raum) von einem anderen Ort aus teilzunehmen.
Wie man dann allerdings die Beschlussfähigkeit für jeden Tagesordnungspunkt klärt, wie man die Nichtöffentlichkeit sichert und wie sich Diskussion, Abstimmung, Beschlussfeststellung und Beschlussverkündung darstellen, wie man auf „Störer“ reagiert, die Redezeit einschränkt, die Daten sichert und wie man sich vor „Hackern“ schützt: All dies ist bisher völlig unklar.

Elektronische Kommunikation mit einem Vertreter

Da es Vereinbarungen, die eine virtuelle Versammlung anordnen, derzeit noch nicht gibt, und deren Einrichten mit großen Problemen behaftet ist, ließe sich folgend über Umgehungsmöglichkeiten spekulieren. Eine könnte darin bestehen, dass sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lässt, mit dem Vertreter laufend per Telefon, SMS oder Messenger-Diensten Kontakt hält und diesen dann bilateral anweist, wie er sich in der Versammlung verhalten soll. Um den Kontakt zu erleichtern, könnte eine Webcam oder eine vergleichbare Kamera in der Versammlung installiert werden – etwa hinter dem Verwalter mit Blick auf die Versammlung – und die von einer solchen Kamera aufgenommenen Bilder und Töne ins Internet senden. Soweit und solange alle in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer mit der Übertragung von Bild und Ton (eine Aufzeichnung und Speicherung sollte nicht erfolgen) einverstanden sind, dürfte gegen diese Erleichterung nichts sprechen. So kann der Vertretene den Vertreter anweisen, weiß er doch über alles Bescheid, übt aber – jedenfalls nicht unmittelbar – seine Versammlungsrechte weder ganz noch teilweise auf dem Weg elektronischer Kommunikation aus.

Schriftliche Beschlüsse per E-Mail oder App

Eine weitere Möglichkeit, Versammlungen zu umgehen und eine virtuelle Realität zu schaffen, könnte der schriftliche Beschluss sein. Mit diesem ließe sich gegebenenfalls eine Abstimmung per E-Mail kombiniert mit einer Adhoc-Vereinbarung umsetzen, die die eigentlich notwendige Schriftform verzichtbar macht. Ferner wäre eine App vorstellbar, die eine elektronische Signatur vorsieht und als „Plattform“ für schriftliche Beschlüsse dient.

Koalitionsvertrag gibt Anlass zur Hoffnung

Um die Strukturen der Gegenwart zu verbessern, müsste die neue Bundesregierung die aktuellen Bestimmungen zur Versammlung entstauben und zunächst entsprechend durch § 118 AktG Erleichterungen schaffen. Immerhin hat sie in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, Regelungen des Wohnungseigentumsrechts zu reformieren. Bis dahin gilt für alle Wohnungseigentümer grundsätzlich: Auf zum Thing – aber zurückhaltend trinken!

Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de

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