Dauerbrenner Jahresabrechnung

Muss die Abrechnungsspitze ausgewiesen werden oder ist dies gar verboten?

Nach Münchener Lesart (vgl. AG München, Urteil vom 17.03.2016, 483 C 16880/15, ZMR 2016, Heft 5 mit Anm. Abramenko) gilt: Der Ausweis einer Abrechnungsspitze in den Jahreseinzelabrechnungen (vgl. dazu C. Stadt ZMR 2012, 247 ff) ist nicht nur nicht geschuldet, sondern nach Ansicht des LG München I (vgl. u. a. T. Spielbauer, Abrechnungsspitze und Jahreseinzelabrechnung, ZWE 2011, 149 - 153) sogar verboten.

Laut Bundesgerichtshof (ZMR 2012, 642) sind die Wohnungseigentümer nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Das heißt, Beschlussgegenstand ist nur die Abrechnungsspitze (berechnet auf der Basis der Soll-Vorauszahlungen laut Wirtschaftsplan), nicht ein Abrechnungsfehlbetrag (a. A. nur Jennißen, WEG 4. Aufl. 2015, § 28 Rn. 149, der noch mit Ist-Vorauszahlungen arbeitet).

Die Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften (vgl. Casser/Schultheis, ZMR 2011, 85 ff., 91) erwähnt primär die Abrechnungsspitze und damit den einzigen Beschlussgegenstand der Jahreseinzelabrechnungen sowie zusätzlich die aus dem Wirtschaftsplan bereits und/oder noch immer geschuldeten Wohngelder.

Nach Blankenstein (vgl. Deckert, ETW, Gruppe 4, Seite 5338) ist die Abrechnungsspitze von so wesentlicher Bedeutung, dass er die Ausweisung der Abrechnungsspitze als „Kardinalspflicht“ des Verwalters bezeichnet. Auch Hügel/Elzer (WEG, 2015, § 28 WEG) bezeichnen die Abrechnungsspitze als ein „Muss“. Verboten kann die Ausweisung der Abrechnungsspitze deshalb niemals sein.

Umstrittene Darstellung der Abrechnungsspitze

Niedenführ (N/K/V, WEG 11. Aufl. 2015, § 28 Rn. 93-95) verweist darauf, dass der Abrechnungssaldo nur informatorisch in der Abrechnung mitgeteilt werde. Elzer/Riecke (PWW, 11. Aufl. 2016 § 28 WEG Rn.21) bezeichnen als Gegenstand der Einzelabrechnung „die Benennung der Abrechnungsspitze“.

Nach Spielbauer (ehemaliger Vizepräsident des LG München I und Vorsitzender der dortigen ZK 1; vgl. ZWE 2011, 149 [151]), soll die Darstellung (sic!) der allein und originär eine neue Schuld begründenden Abrechnungsspitze nicht tatbestandliche Voraussetzung für deren Entstehen sein. Ebenso sehen es Abramenko (Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl. 2015 § 28 Rn. 8) und Becker (Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 147), nach denen die Abrechnungsspitze nur bestimmbar sein muss.

Transparenz für den Wohnungseigentümer

Entbehrlich ist selbst nach dieser Ansicht die Darstellung aber nur dann, wenn jeder Wohnungseigentümer die Abrechnungsspitze anhand der Einzelwirtschaftspläne und der tatsächlichen Ausgaben in den Einzeljahresabrechnungen selbst leicht berechnen kann. Wichtig: Es muss für jeden Wohnungseigentümer klar sein, welche neue Wohngeldschuld durch den Beschluss über die Einzelabrechnungen konstitutiv begründet werden soll.

Sicherlich muss nicht der Begriff „Abrechnungsspitze“ verwendet werden; er sollte es aber. Greiner (WEG, 3. Aufl. 2014, § 8 Rn. 938) formuliert etwa:

  • Gesamtergebnis (Ausgaben abzgl. Einnahmen)
  • Hausgeld-Soll (ohne Rücklage) gemäß Wirtschaftsplan
  • Fehlbetrag/Guthaben

Letzteres ist die individuelle Abrechnungsspitze, wobei aus dem Gesamtergebnis der Einnahmen und Ausgaben für die Einzelabrechnungen nur die verteilungsrelevanten Posten angesetzt werden dürfen. Jedwede gezahlten oder nachgezahlten Wohngelder sowie titulierte oder unstreitige Einzelbelastungen („Sonderkosten“; vgl. B. Müller in Lemke, Immobilienrecht, 2. Aufl. 2016, § 28 WEG Rn.11), die nur bestimmte andere Eigentümer betreffen, fallen dann raus. Letztlich wird die Einzelabrechnung (Zweck: Kostenverteilung) aufgrund ihres von der Gesamtabrechnung (Zweck: Kontrolle des Verwalterhandelns) abweichenden Zwecks nicht mehr aus der Gesamtabrechnung abgeleitet werden können.

Die Einzelabrechnungen müssen immer mit einem Ergebnis enden – nicht mit einer Rechenaufgabe für den Adressaten/Wohnungseigentümer!

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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