LG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12

Nächtliches Abschließen der Hauseingangstür?

Häufig wird in Eigentümerversammlungen der Wunsch geäußert, man möge beschließen, dass die Hauseingangstür des Nachts abgeschlossen werden soll. Daher wird in vielen Hausordnungen verankert, dass die Hauseingangstür zu bestimmten Zeiten, typischer Weise in den Nachtstunden, verschlossen zu halten sein soll.

Dass solche gut gemeinten Regelungen neben erheblichen juristischen Bedenken auf haftungsrelevante Schwierigkeiten stoßen, zeigt die aktuelle Entscheidung des LG Frankfurt a. M. (Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12).

Der Fall

Die Eigentümerversammlung beschließt, die Hausordnung wie folgt zu ergänzen: „Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22:00 Uhr abends bis 06:00 morgens verschlossen zu halten.“ Eigentümer E erhebt gegen den Beschluss Anfechtungsklage und meint, dass die getroffene Regelung gegen die Vorschriften der Landesbauordnung verstoße, die allgemein die Treppenhäuser und deren Türen als Fluchtwege vorsieht.

Das Problem

Zunächst ist festzustellen, dass es den Wohnungseigentümern ausdrücklich gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG gestattet ist, eine Hausordnung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzustellen.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass den Eigentümern bei der Beschlussfassung ein weiter Ermessensspielraum zusteht. So könnte es durchaus den wohlverstandenen Interessen der Gemeinschaft entsprechen, durch das nächtliche Abschließen der Haustür ein Mehr an Sicherheit zu schaffen, insbesondere dann, wenn es durch konkrete Vorkommnisse hierfür einen Anlass gibt.

Dabei müssen sich indes die Regelungen der Hausordnung im Rahmen des § 21 Abs. 3 WEG an den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung messen lassen. Zu problematisieren ist daher die Frage, ob die Regelungen des Bauordnungsrechts unmittelbar im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten.

Die Entscheidung des LG Frankfurt a. M.

Das Landgericht erklärt den Hausordnungsbeschluss zutreffenderweise für ungültig. Dazu führt das LG Frankfurt aus, dass es auf die Frage, ob die Regelungen des Bauordnungsrechts unmittelbar im Verhältnis der Wohnungseigentümer gelten, nicht ankommt.

Denn die Wohnungseigentümer sind bereits aus Gründen der ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflicht gehalten, sicherheitsrelevante Belange zu berücksichtigen. Bei Notfällen dient das Treppenhaus (und insbesondere die Haustür) als Flucht- bzw. Rettungsweg. Ist dieser aber (durch das Abschließen der Haustür) versperrt, so besteht die konkrete Gefahr, dass z. B. Bewohner, die im Brandfall das verqualmte (Treppen-)Haus fluchtartig verlassen wollen und über keinen Schlüssel verfügen, in eine akute Notsituation geraten. Umgekehrt würde das unverzügliche Erreichen einer Wohnung, z. B. für einen Notarzt, erschwert.

Eine Ermessensüberschreitung liegt somit vor, wenn das Verschließen der Haustür angeordnet wird, ohne dass gleichzeitig z. B. durch den Einbau eines sogenannten Panikschlosses das Öffnen der verschlossenen Haustür auch ohne Schlüssel ermöglicht wird.

Fazit

Die Entscheidung ist zu begrüßen, da sie klarstellt, dass den Wohnungseigentümern die Verkehrssicherungspflicht obliegt, bei deren Wahrnehmung baurechtliche und sonstige behördliche Vorschriften natürlich zu beachten sind.

Den Sicherheitsinteressen der Wohnungseigentümer kann der Verwalter in der Praxis aber auch ohne den teuren Einbau eines Panikschlosses dadurch entgegengekommen, indem man anstelle des „Verschließens“ der Haustür regelt, dass die Haustür zur Nachtzeit „geschlossen“, d. h. gerade nicht verschlossen, zu halten ist.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

Foto oben links: Renato Arap/Shutterstock

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