panta rhei – alles fließt

Neue BGH-Urteile zum Erwerb von Wohneigentum und Verkehrssicherungspflichten

Die alten Griechen wussten es: Alles fließt. Und tatsächlich – kaum meint man, als Praktiker wenigstens die Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts verstanden zu haben, belehrt einen eine neue Grundsatzentscheidung aus Karlsruhe, dass doch alles ganz anders ist.

Gleich mehrere Entscheidungen, die eine besonders hohe Bedeutung für die Arbeit des Verwalters haben und deren Auswirkungen kaum zu unterschätzen sind, sind in den letzten Monate ergangen. Von diesen sollen zwei hier kurz vorgestellt werden.

Der jüngere, nicht ganz überraschende, aber ärgerliche Paukenschlag (siehe bereits die Andeutung im Beschluss vom 5. Juni 2008 – V ZB 85/07, Randnummer 21) war ein Judikat auf eine vom Landgericht Stuttgart zugelassene Revision (BGH, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 196/11).
Im Kern ging es um zwei Fragen:

Welcher vom Bauträger Erwerbende kann als werdender Wohnungseigentümer angesehen werden?

Diese Frage beantwortete der Bundesgerichtshof dahingehend, dass im Grundsatz alle vom Bauträger Erwerbenden als werdende Wohnungseigentümer angesehen werden können und müssen. Dies sah die bislang herrschende Meinung ganz anders: Nur der, der vom Bauträger erwarb, solange eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern noch nicht entstanden war, wurde von ihr als werdender Wohnungseigentümer angesehen. Wer zu einem späteren Zeitpunkt erwarb, war hingegen bloßer Zweiterwerber. Mit dieser Sichtweise ist jetzt Schluss. Der Bundesgerichtshof ließ allerdings offen, ob es einen Zeitpunkt geben könnte, wo auch ein vom Bauträger Erwerbender nicht als werdender Wohnungseigentümer angesehen werden könne (Randnummer 12).

Schuldet der veräußernde Bauträger neben dem werdenden Wohnungseigentümer Hausgeld?

Diese Frage war umstritten. Unumstritten war, dass der werdende Wohnungseigentümer Hausgeld schuldet. Streitig war hingegen, ob neben ihm als Gesamtschuldner auch der veräußernde Bauträger auf Hausgeld in Anspruch genommen werden konnte. Der Bundesgerichtshof löst diesen Streit dahingehend, dass nur der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer Hausgeld schuldet. Dies ist zwar bedauerlich, da damit die Wohnungseigentümergemeinschaften einen potentiellen Hausgeldschuldner verlieren. Wenigstens ist hiermit aber – mittelbar – eine weitere streitige Frage geklärt worden. Fraglich war nämlich, ob der Bauträger neben oder gegebenenfalls mit dem werdenden Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung stimmberechtigt ist. Hier ist nun klar, dass nur der werdende Wohnungseigentümer, nicht aber der veräußernde Bauträger stimmberechtigt ist. Hieraus dürfte zu schließen sein, dass der Bauträger für die von ihm veräußerten Einheiten nicht mal zur Versammlung zu laden ist und dort auch keine Versammlungsrechte besitzt.

Kann die Räum- und Streupflicht von Wohnungseigentümern beschlossen werden?

Eine weitere, sehr wichtige Entscheidung erging auf eine vom Landgericht Stuttgart zugelassene Revision (BGH, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 161/11). Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, nicht beschlossen werden könne. Diese Frage war bislang umstritten und wurde zuletzt etwa von den Landgerichten in Stuttgart und München umgekehrt beantwortet. Für Verwalter ist die Entscheidung im Übrigen auch aus einem anderen Grunde höchst interessant. Der Bundesgerichtshof führt dort nämlich (Randnummer 5) nebenbei aus, dass es die Aufgabe eines Verwalters sei, für das gemeinschaftliche Eigentum einen Instandsetzungsplan zu erstellen.
Inhalt dieses Plans müsse eine Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung sein. Es gehört nicht viel Fantasie dazu, anzunehmen, dass die meisten Verwalter eine solche Planung noch nicht in der Schublade haben.

Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren