Spezialregelungen für den Bauvertrag

Neues Bauvertragsrecht

Für BGB-Bauverträge sind künftig die neu eingeführten Spezialregelungen (§§ 650a – 650h BGB) anzuwenden. Nach der Gesetzesdefinition ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung/Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder von Gebäudeteilen oder Außenanlagen. Auf Verträge über die Instandhaltung eines Bauwerks findet das Bauvertragsrecht Anwendung, wenn die Instandhaltung von wesentlicher Bedeutung für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch ist. Der Verwalter wird daher z.B. bei nachträglichen Balkonanbauten oder Dacheindeckungen Bauverträge abschließen. Für Kleinaufträge hingegen dürfte das Bauvertragsrecht regelmäßig nicht anwendbar sein, sondern weiterhin das allgemeine Werkvertragsrecht gelten.

Bauverträge nur schriftlich kündbar

Neben dem Anordnungsrecht des Bestellers für geänderte Leistungen und der einstweiligen Verfügung bei Streit über das Anordnungsrecht (BVI-Magazin Ausgabe 06/2017, S.23) hat der Verwalter künftig viele weitere Neuerungen in der täglichen Praxis zu beachten. So ist die Kündigung eines Bauvertrags nach neuer Rechtslage schriftlich zu erklären. Eine Kündigung per E-Mail oder Fax genügt dann regelmäßig nicht den gesetzlichen Anforderungen.

Frist für Einwände gegen Prüffähigkeit der Rechnung einhalten

Die Vergütung des Auftragnehmers wird nach derzeitigem Werkvertragsrecht mit der Abnahme der Leistungen fällig. Künftig ist zusätzlich, ebenso wie im VOB/B-Vertrag, eine prüffähige Schlussrechnung des Auftragnehmers für die Fälligkeit der Vergütung erforderlich. Die Schlussrechnung ist nach der gesetzlichen Definition prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Leistungsaufstellung enthält und für den Auftraggeber nachvollziehbar ist. Einwendungen gegen die Prüffähigkeit sind innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwände gegen die Prüffähigkeit ausgeschlossen. Die Rechnung gilt dann nach der neuen gesetzlichen Vermutung als prüffähig. Die Vergütung wird fällig. Künftig wird der Verwalter also auch bei BGB-Bauverträgen die Prüffrist im Blick behalten müssen.

Termin zur Zustandsfeststellung wahrnehmen

Verweigert der Verwalter die Abnahme der Bauleistung wegen Mängeln, kann der Auftragnehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung fordern (§ 650g BGB). Dem Verwalter ist tunlichst zu raten einen solchen gemeinsamen Termin wahrzunehmen, da anderenfalls der Auftragnehmer die Feststellungen einseitig vornehmen kann. Das Ergebnis der einseitigen Zustandsfeststellung ist dann insbesondere maßgeblich für die in der Schlussrechnung abgerechneten Mengen und dient zur Feststellung, ob ein Mangel bereits vor Abnahme vorhanden war oder erst später entstanden ist.

RA Ingo Kolms, LL.M.
wir-wanderer.de

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