Was war passiert?
Eine Eigentümerin begehrte vom Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung ihrer beiden Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung war geregelt, dass eine Zustimmung des Verwalters für die Veräußerung erforderlich ist. Der Verwalter wies die Eigentümerin darauf hin, dass eine Zustimmung nur erteilt werden könne, sofern Informationen über die Solvenz und Bonität der Erwerber vorliegen würden und bat um entsprechende Unterlagen. Hintergrund dieses Begehrens war, dass umfassende Fassadensanierungen mit einem Kostenvolumen von drei bis vier Millionen Euro anstanden, sodass der Verwalter befürchtete, die Erwerber könnten derartige Summen nicht „stemmen“. Die Eigentümerin überreichte dem Verwalter eine Schufa-Auskunft der Erwerber, jedoch nicht die Nachweise über deren Bonität. Daraufhin klagte die Eigentümerin gegen den Verwalter auf Zustimmung. Noch vor Zustellung der Klage erteilte der Verwalter nach Überreichung der Unterlagen zur Bonitätsprüfung die Zustimmung, sodass das Gericht nur noch über die Kosten zu entscheiden hatte.
Durfte der Verwalter verweigern?
Das Landgericht Köln hat mit Beschluss vom 08.09.2014 zu 29 T 96/14 entschieden, dass sich der Verwalter nicht im Verzug befunden habe, sodass er auch nicht die Kosten des Verfahrens zu tragen habe.
§ 12 Abs. 1 regelt, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren können, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Dies ist in der Regel der Verwalter. § 12 Abs. 2 WEG regelt ferner, dass eine Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden dürfe. Die Zustimmungsverweigerung ist nur dann gerechtfertigt, wenn sie der Sicherung des persönlichen und wirtschaftlichen Einvernehmens der Wohnungseigentümer dient. Es muss sich daher um Gründe handeln, die in der Person des Erwerbers liegen (vgl. OLG Zweibrücken vom 18.02.1994 zu 3 W 200/93). Ferner muss es sich um Umstände von einigem Gewicht handeln, wobei auf die jeweiligen Umstände innerhalb einer Gemeinschaft abzustellen ist.
Das Landgericht Köln hat in seiner Entscheidung einen solch wichtigen Grund in der Tatsache gesehen, dass aufgrund des bereits bekannten Sanierungsbedarfs sowie des erheblichen Finanzierungsbedarfs von drei bis vier Millionen Euro die Bonität eines potenziellen Erwerbers für die Gemeinschaft von erheblicher Bedeutung ist. Insofern sei der Verwalter berechtigt, die Bonität des Erwerbers dahingehend zu überprüfen. Der veräußerungswillige Eigentümer ist daher gehalten, dem Verwalter die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit dieser im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer eine Überprüfung der Solvenz vornehmen kann. Liefert der veräußerungswillige Eigentümer nicht, so kann sich der Verwalter auch nicht im Verzug befinden. Eine dennoch eingereichte Klage auf Zustimmung kann daher mangels fälligen Anspruchs nicht durchgreifen.
Fazit
Jeder Eigentümer kann grundsätzlich vom Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung verlangen. Allerdings ist die Erteilung durch den Verwalter keine reine Formsache. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, im Einzelfall anhand konkreter Umstände innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft seiner Prüfungspflicht nachzukommen. Dieser Anspruch richtet sich jedoch nicht gegen den Erwerber, sondern ausschließlich an den veräußerungswilligen Eigentümer. Dieser ist verpflichtet, sofern ein berechtigtes Verlangen des Verwalters gegeben ist, die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit der Verwalter seiner Verpflichtung zur Prüfung auch nachkommen kann. Tut der veräußerungswillige Eigentümer dies nicht, kann sich der Verwalter auch nicht im Verzug befinden. Daraus folgt, dass die Verwalterzustimmung entgegen der landläufigen Meinung vieler Verwalter, eben nicht nur eine reine Formsache ist, sondern durchaus Pflichten im Zusammenhang der Überprüfung des Erwerbers bestehen können.
Cathrin Fuhrländer
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