Die Informations-, Beratungs- und Neutralitätspflichten des WEG-Verwalters

Wann verstößt er gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG)?

1. Beratung über Fördermittel für Instandsetzungsmaßnahmen

Aus der Systematik des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) und der eigenständigen Erfassung der Fördermittelberatung in § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG ergibt sich nach Ansicht des AG Oberhausen (ZMR 2013, 669), dass ein WEG-Verwalter nicht zur Vornahme einer Fördermittelberatung befugt ist und sich hier im Bereich der unerlaubten Rechtsberatung befindet. Eine Handlungs- oder Informationspflicht des WEG-Verwalters ist dann nicht gegeben, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weder einen Beschluss über die Umstellung der Wärmeversorgung noch einen solchen über die Beantragung von Fördermitteln gefasst hat.

Dagegen ist der WEG-Verwalter nach Ansicht des LG Mönchengladbach (ZMR 2007, 402) gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die Wohnungseigentümer bei der Umstellung der Energieversorgung von Öl auf Gas über Fördermittel durch den örtlichen Energieversorger zu unterrichten. Ein Unterlassen führt zu einem Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer, der gemäß § 254 BGB zu mindern ist, wenn es ihnen zumutbar gewesen wäre, sich selbst über die Fördermöglichkeit zu informieren.

2. Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan

Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn (Bsp.: versicherter Wasserschaden allein in seinem Sondereigentum) betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10, ZMR 2011, 489).

Eigentümer können Auskünfte (nur) in der Versammlung verlangen. Ein einzelner Sondereigentümer kann im Wege der Beschlussfassung verlangen, dass ein solcher Auskunftsanspruch vom Verband als (alleinigem) Vertragspartner des Verwalters geltend gemacht wird. Ein Negativbeschluss verhindert – zumindest zeitweise - die mehrfache Inanspruchnahme des Verwalters wegen desselben Sachverhalts und öffnet den Weg zu einer Alleingeltendmachungsbefugnis des einzelnen Eigentümers - auch wenn dieser nicht allein betroffen ist.

3. Information und Hinweis auf Instandsetzungsbedarf, vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Stellt der Verwalter im Rahmen einer Objektbegehung Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum fest, so hat er - schon aufgrund seiner Amtsstellung - die Eigentümer hierüber umfassend zu unterrichten und auf sachgerechte Beschlüsse hinzuwirken. Vertragliche Pflichten bestehen insoweit zusätzlich aus dem Verwaltervertrag mit dem Verband (vgl. Hügel/Elzer WEG 2. Aufl. 2018 § 27 Rn. 22 und § 26 Rn. 36).

4. (unverzügliche) Unterrichtung über laufende Verfahren nach § 43 WEG, vgl. § 27 Abs.1 Nr.7 WEG

Sofern der Verwalter Kenntnis von solchen Verfahren durch Beteiligung oder ggf. durch Beiladung (§ 48 WEG) hat, trifft ihn diese Pflicht. Bei „Anhängigkeit“ kann er im Passivprozess von solchen Prozessen noch keine Kenntnis haben (erst ab Zustellung = Rechtshängigkeit). Bei Verfahren nach § 43 Nr.5 WEG (Klagen Dritter gegen Sondereigentümer) ist keine Beiladung vorgesehen. In Verfahren unter Sondereigentümern (§ 43 Nr. 3 und 4 WEG) ist der Verwalter durch Zustellung der Klageschrift immer beizuladen.

5. Information und Hinweis auf die drohende Verjährung von Ansprüchen

Dass die Forderungen aus dem Wirtschaftsplan ein Jahr früher als die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung für dasselbe Wirtschaftsjahr verjähren, wissen viele Eigentümer nicht.
Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH, Urteil vom 01.06.2012, V ZR 171/11, ZMR 2012, 976). Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642).

6. Information und Hinweis auf (drohende) Liquiditätsengpässe

Der Verwalter könnte dann eine Liquiditätsrückstellung vorschlagen, da er nicht einfach auf die Instandhaltungsrückstellung zeitweise zurückgreifen darf. Ein solcher Zugriff ist nur bei abweichender Vereinbarung oder vorheriger Umwidmung der Mittel durch Beschluss rechtmäßig.

Das LG München I (ZMR 2016, 986) hält die Begriffe "Zwischenfinanzierung", "Liquiditätsengpass" und “Liquiditätshilfe" für noch hinreichend bestimmt. Das Gericht hält die Wirksamkeit eines Vorratsbeschlusses zur bedarfsweisen Verwendung der Instandhaltungsrücklage zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen für möglich (A.A. Hügel/Elzer WEG, 2. Aufl. 2018, § 21 Rn. 117c: unzulässige/nichtige Kompetenzverlagerung auf den Verwalter). Durch die Bestimmung eines Sockelbetrags, der auf jeden Fall in der Instandhaltungsrücklage verbleiben muss und eine Beschränkung der Liquiditätshilfe auf 10 Prozent der in den aktuellen Wirtschaftsplan aufgenommenen Jahresausgaben, werde für den Regelfall gewährleistet, dass eine angemessene Instandhaltungsrückstellung verbleibe.

7. Information und Hinweise auf besondere Regelungen z. B. in der Gemeinschaftsordnung (GO)

Dies kann sich auf - nach den §§ 22 Abs.2, 16 Abs.4 WEG oder nach der GO - zu erreichende qualifizierte Mehrheiten beziehen.
Das LG Hamburg (ZMR 2012, 468) entschied zu einer Teilungserklärung, die abweichend zu § 18 Abs. 3 S. 2 WEG eine erforderliche 2/3-Mehrheit ohne Nennung einer Bezugsgröße regelte, dass sich diese Vereinbarung nur auf das Quorum beziehe. Nicht abbedungen sei dass es sich dabei um eine Mehrheit "der stimmberechtigten Wohnungseigentümer" handeln müsse.

8. Übersendung ausreichender Informationen (Unterlagen)

Zur späteren Fassung umsetzbarer, ermessensfehlerfreier, hinreichend präziser Beschlüsse ist in der Regel schon mit der Einladung zur Eigentümerversammlung z. B. der Entwurf der Gesamtabrechnung sowie der den Empfänger betreffenden Einzelabrechnung vorzulegen.
Wurde im Rahmen einer Auftragserteilung die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, so ist der gefasste Beschluss ordnungswidrig, selbst wenn er im Ergebnis (zufällig) vertretbar sein sollte (vgl. LG Frankfurt, ZMR 2017, 579). 
Um die freie und umfassende Ermessensentscheidung überhaupt der gerichtlichen Überprüfung auf Ermessensfehler zugänglich zu machen, wären derartige tragende Erwägungen in das Protokoll der Eigentümerversammlung aufzunehmen gewesen, soweit sich die Erwägungen nicht anderweitig für jedermann erkennbar aus dem Protokollinhalt, z. B. durch die Beifügung der Einladung nebst Anlagen des Verwalters, ergeben (vgl. LG Dortmund, ZMR 2017, 997).

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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