BGH-Urteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/17

Pflicht des Verwalters zur Anmeldung der bevorrechtigten Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren

Der BGH entschied mit Urteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/17: „Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.“

Ausgangspunkt

Es besteht eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Für zwei Sondereigentume (BGH-Terminologie „Einheiten“) wurden in den Jahren 2001 bis 2007 Hausgelder in Höhe von knapp 8000 Euro nicht bezahlt. Im Grundbuch war als Eigentümerin beider „Einheiten“ die Bauträgerin eingetragen. Über deren Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Mit Beschluss vom 6.11.2007 wurden diese Einheiten in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt. Der Verkehrswert der Einheiten wurde auf 62.000 Euro bzw. 76.000 Euro festgesetzt. Der Zuschlag erfolgte am 13.8.2008 auf ein Gebot von 124.000 Euro. Eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen war nicht erfolgt.

Frage

Genügte es, dass der damalige WEG-Verwalter im Rahmen der Eigentümerversammlung am 31.5.2008 Informationen über den Stand der Zwangsversteigerung der beiden Wohnungen gab und darauf hinwies, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche anmelden muss? Der Termin der Versteigerung wurde bekannt gegeben.

Antwort des BGH

Ein gegen die frühere WEG-Verwalterin gerichteter Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB ist nicht schon aufgrund der gegebenen Informationen deutlich vor dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung zu verneinen.
Nach Ansicht des BGH hätte der damalige WEG-Verwalter die Hausgeldforderungen von sich aus anmelden müssen, obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft.

Abgeleitet wird vom BGH eine dahingehende Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Dies erfasse auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben werde; die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis werde dem Verwalter in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG eingeräumt (eingehend Jacoby, ZWE 2015, 297, 300; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 39 u.a.m.).
Die Anmeldung solcher bevorrechtigten Ansprüche ist möglich auch wenn der Verband noch nicht über einen Zahlungstitel verfügt, sofern ein Dritter (!) die Zwangsversteigerung eingeleitet hat.

§ 45 Abs. 3 ZVG nennt zu Unrecht immer noch „die Wohnungseigentümer“ als Gläubiger, während der Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“ als einziger denkbarer Gläubiger von Hausgeldforderungen nur gemeint sein kann. Hier handelt es sich um ein Redaktionsversehen – verursacht wohl durch den nachträglichen Einbau der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vgl. § 10 Abs.6 WEG) in die WEG-Novelle von 2007.

Die Hausgeldforderungen können etwa durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan einschließlich Anlagen glaubhaft gemacht werden; außerdem müssen neben der Zahlungspflicht auch der Bezugszeitraum des Hausgeldanspruchs sowie seine Fälligkeit dargelegt werden. Mit wirtschaftlichen Risiken (auch nicht in Form von Gerichtskosten) ist die Anmeldung bei einer von Dritten betriebenen Zwangsversteigerung nicht verbunden. Auch der Verwaltungsaufwand ist überschaubar.

Weil die bevorrechtigten Hausgeldansprüche den Grundschulden der Banken vorgehen, wird der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fast immer eine effektive Rechtsdurchsetzung möglich sein.

Nur auf rechtzeitige Anmeldung werden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das geringste Gebot aufgenommen (§ 45 Abs. 1 ZVG) und bei der Erlösverteilung berücksichtigt (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Werden sie nicht spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten (vgl. § 37 Nr. 4 ZVG) angemeldet, tritt nach Maßgabe von § 110 ZVG ein endgültiger Rangverlust ein.

Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen müsste, um eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem geringen Aufwand der Anmeldung (zutreffend Jacoby, ZWE 2015, 297, 300).

Aber:

Der WEG-Verwalter darf nicht eigenmächtig Anträge auf die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 15 ZVG) oder einen Beitritt (§ 27 ZVG) erklären, und zwar schon wegen der entstehenden Gerichtsgebühren (vgl. Nr. 2210 ff. KVGKG) und ggf. anfallenden Sachverständigenkosten. Insoweit bedarf es einer vertraglichen Abrede oder eines Beschlusses.

Es besteht nur eine Informationspflicht, wenn die in § 10 Abs. 3 ZVG geregelten, zusätzlichen Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen, ist der Verwalter jedoch regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen (vgl. Jacoby, ZWE 2015, 297, 300 f.).

Daran gemessen, wurden die mit der Verwalterstellung verbundenen Pflichten verletzt.

Die in der Eigentümerversammlung erteilten Informationen entbanden nicht von der Verpflichtung zur rechtzeitigen Anmeldung in dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren. Weder der Hinweis darauf, dass eine Anmeldung erfolgen müsse, noch die (lediglich) angekündigte Mitteilung des Termins der Zwangsversteigerung konnte die rechtzeitige Anmeldung ersetzen.
Allerdings hätte der Verband wegen der rückständigen Hausgelder nicht in das Wohnungseigentum vollstrecken können, wenn der (weiterhin) eingetragene Eigentümer nicht Hausgeldschuldner war.

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist - neue Rechtsprechung hat grundsätzlich „Rückwirkung“ - im Sinne der aktuellen BGH-Rechtsprechung auszulegen. Hiernach wäre die Bauträgerin nicht mehr Hausgeldschuldnerin gewesen, wenn der Erwerber die Rechtsstellung eines werdenden Wohnungseigentümers erlangt haben sollte.

Nichts anderes ergibt sich aus dem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geregelten Vorrecht. Es begründet nach BGH - zu Unrecht (vgl. W. Schneider, ZWE 2014, 61, 66) - kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, aufgrund dessen sie von dem eingetragenen Eigentümer Befriedigung aus dem Wohnungseigentum verlangen könnte.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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