Diese Gewährleistungsansprüche setzen voraus, dass der Mieter den Mangel anzeigt oder der Mangel dem Vermieter sonst bereits bekannt ist. Ein Verschulden des Vermieters an der Entstehung des Mangels ist bei diesen Ansprüchen nicht erforderlich.
Problem
Um berechtigte Mieteinbehalte und teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Mängel schnellstmöglich beseitigt und Fehler vermieden werden. Die Pflicht des Mieters beschränkt sich auf eine Duldung der Mängelbeseitigung. Weder ist der Mieter zur aktiven Kontaktaufnahme oder gar Terminvereinbarung mit Handwerkern gehalten, noch schuldet er aktive Vorleistungen wie ein Leerräumen eines Zimmers. Vermieter genügen daher ihren Pflichten nicht, wenn sie beispielsweise dem Mieter die Telefonnummer eines Handwerkers benennen, mit dem Ersuchen, Kontakt zu diesem aufzunehmen, um einen Termin zu vereinbaren.
Lösung
Der Vermieter ist gehalten, dem Mieter möglichst drei konkrete Termine zu unterschiedlichen Zeiten anzubieten und mitzuteilen, welches Handwerksunternehmen welche Arbeiten in welchem zeitlichen Umfang erledigen soll. Zugleich sollte der Mieter aufgefordert werden, einen der Termine möglichst mit einem angemessenen Vorlauf von zum Beispiel drei Werktagen zu bestätigen.
Rechtsfolge
Gewährt der Mieter dann pflichtwidrig keinen Zutritt, indem er gar nicht reagiert oder den Zutritt ausdrücklich verweigert, so entfallen zum einen für die Zukunft das Minderungsrecht des Mieters; zum anderen das Zurückbehaltungsrecht. Letzteres sogar für die Vergangenheit (vgl. BGH VIII ZR 12/18). Nicht selten ergeben sich in derartigen Situationen unverhofft Kündigungslagen, die ein strategisch handelnder Vermieter nutzen sollte.
Florian Kniffert
www.wir-wanderer.de