Immer Streit mit dem Ex …

Probleme bei der Übernahme neuer Gemeinschaften

Es entspricht unter professionellen Immobilienverwaltern guter Übung, im Falle des Verwalterwechsels die Übergabe der Verwaltungsgeschäfte kollegial und reibungslos abzuwickeln. Doch nicht immer gestaltet sich ein Verwalterwechsel so einfach. Oft genug erhebt sich die Frage, wer für die Fertigung der Jahresabrechnung zuständig ist.

Wer fertigt die Jahresabrechnung nach dem Verwalterwechsel an?

Im Falle des Verwalterwechsels ist nach herrschender Meinung derjenige Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung verantwortlich, in dessen Amtsdauer der Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs auf Fertigung der Abrechnung fällt, d. h. die „Abrechnungsreife“ eintritt. Einfach zu bestimmen ist dieser Zeitpunkt, wenn der Amtsantritt des neuen Verwalters unmittelbar mit dem Beginn des neuen Abrechnungszeitraums (in der Regel das Kalenderjahr) zusammenfällt. Da der bisherige Verwalter nur bis zum 31.12. des Vorjahres im Amt ist, der neu gewählte Verwalter ab dem 1.1. des Folgejahres in das Amt eintritt und die Abrechnung nicht schon vor Ablauf des Wirtschaftsjahres gefertigt werden kann, hat in diesen Fällen der neu bestellte Verwalter den soeben abgelaufenen Wirtschaftszeitraum abzurechnen.

Zum Jahresende bereits abrechnungsreife, aber noch nicht abgerechnete Wirtschaftszeiträume (also des Vorjahres) sind indes Sache des Amtsvorgängers (vgl.: OLG Düsseldorf, Beschl. vom 22.12.2000 – 3 Wx 378/00, ZMR 2001, 375; Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, § 28 Rn. 180).

Das Problem des unterjährigen Verwalterwechsels

Erfolgt der Verwalterwechsel indes „unterjährig“, d. h. während eines laufenden Wirtschaftsjahres, so herrscht in Rechtsprechung und Literatur Streit darüber, wie hier zu verfahren ist.

Folgt man der herrschenden Rechtsmeinung, so ist im Falle des unterjährigen Verwalterwechsels derjenige Verwalter zur Fertigung der Abrechnung hinsichtlich aller abgelaufenen Wirtschaftszeiträume verpflichtet, in dessen Amtsperiode die sog. Abrechnungsreife eintritt, d. h. der Abrechnungsanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fällig wird. Abrechnungsreife bedeutet somit, dass der Verwalter in der Lage gewesen sein muss, die Abrechnung zu fertigen (vgl.: OLG Zweibrücken, Beschl. vom 11.05.2007 – 3 W 153/06, ZMR 2007, 887; OLG Celle, Beschl. vom 08.6.2005 – 4 W 107/05, ZMR 2005, 718; OLG Düsseldorf, Beschl. vom 22.12.2000 - 3 Wx 378/00, ZMR 2001, 375).

Die Auffassungen dazu, wann dieser Zeitpunkt eintritt, schwanken zwischen drei und maximal sechs Monaten nach Beendigung des jeweiligen Abrechnungsjahres (vgl.: LG Saarbrücken, Beschl. v. 25.5.2009 - 5 T 575/06, ZMR 2010, 318; Hügel/Elzer, WEG, § 28 Rn. 79).

Dabei sollen solche Zeiträume, während derer der Verwalter aufgrund von besonderen Gründen an der Abrechnungserstellung gehindert war, wie z. B. eine fehlende Heizkostenabrechnung, hinzuzurechnen sein.

Nach anderer Auffassung soll der im laufenden Wirtschaftsjahr neu bestellte Verwalter verpflichtet sein, die Jahresabrechnung nur für das laufende Jahr des Verwalterwechsels zu erstellen, während der Vor-Verwalter zur Abrechnung aller Wirtschaftszeiträume verpflichtet ist, die während seiner Amtsdauer abgelaufen sind, ohne dass es auf die Abrechnungsreife ankommt (vgl.: Bärmann/Becker, WEG, 12. Aufl. 2013, § 28 Rn. 110; Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, § 28 Rn. 181). Diese Auffassung besitzt den „Charme“, dass die oftmals knifflige Bestimmung des Zeitpunkts der sog. Abrechnungsreife entfällt, es handelt sich aber um eine sogenannte Mindermeinung.

Fazit

Der neu bestellte Verwalter, der nach den o. g. Grundsätzen der herrschenden Meinung gezwungen ist, von ihm nicht selbst gebuchte Abrechnungszeiträume der Vergangenheit nachzubuchen sowie eine Jahresabrechnung zu erstellen, wird diesen ihn treffenden besonderen Aufwand zu kalkulieren und in seine Preisberechnung einzubeziehen haben.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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