BGH-Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15

Pünktliche Zahlung der Miete

In einer Vielzahl von bereits abgeschlossenen Wohnraummietverträgen findet sich die formularvertraglich vereinbarte Klausel: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes (beim Vermieter) an […]“ wieder.

Die Intention des Vermieters ist klar: Er will die Miete spätestens am 3. Werktag des Monats auf seinem Konto haben. Der Bundesgerichtshof hat den Vermietern nun mit seinem Urteil vom 05.10.2016 (Az.: VIII ZR 222/15) einen Strich durch diese Rechnung gemacht. Er hält diese Klausel für unwirksam. Es genügt, wenn der Mieter spätestens am 3. Werktag die Miete zur Überweisung an den Vermieter anweist. Es kommt nicht darauf an, wann die Miete beim Vermieter eingeht. Der Vermieter trägt das Risiko der Übersendung des Geldes.

Die Entscheidung

Dem BGH zufolge müsste der Mieter bei dieser Klausel auch für ein Verhalten einstehen, zu dem er gar nicht verpflichtet ist. Denn nach dieser Klausel gehen sowohl eigens vom Mieter verursachte verspätete Mietzahlungen zu seinen Lasten, als auch verspätete Mietzahlungen, die nicht von ihm selber verschuldet sind. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter die Überweisung der Miete zwar rechtzeitig gegenüber seiner Bank anweist, sich die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters jedoch allein aus Gründen verzögert, die allein die Bank zu vertreten hat und die Miete dadurch erst nach dem 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht. Ein Einstehen des Mieters für dieses fremde Verschulden stellt für ihn eine unangemessene Benachteiligung dar, sodass die Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

Ansatzpunkt für diese Entscheidung ist die rechtliche Natur von Geldschulden, also auch der Miete. Die Miete ist eine Schickschuld. Das heißt, der Mieter hat mit Erteilung des Überweisungsauftrages gegenüber seiner Bank (und ausreichender Deckung seines Kontos), die einzig von ihm geforderte Handlung vollumfänglich vorgenommen. Die Verbringung des Geldes zum Konto des Vermieters gehört hingegen nicht mehr zu seinen Pflichten. Die Bank ist daher nicht der Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters zur Entrichtung der Miete. Der Mieter hat sich daher eben nicht das Verschulden seiner Bank zurechnen zu lassen.

Der BGH stellte auch klar, dass schon dem Wortlaut von § 556b BGB nicht entnommen werde könne, dass die Miete am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten. Der BGH hat nun eindeutig klargestellt, dass der Mieter allein dazu verpflichtet ist, spätestens am 3. Werktag die Überweisung der Miete an den Vermieter anzuweisen. Wann die Miete dann beim Vermieter eingeht, fällt in seinen Risikobereich.

Daran ändert laut dem BGH auch die EU-Zahlungsverzugsrichtlinie nichts. Denn (Miet-) Verträge mit Verbrauchern sind nicht Gegenstand dieser Richtlinie.

Bedeutung und Ausblick

Für den Vermieter bringt diese Entscheidung nun ein erhebliches Risiko. Möchte er den Mieter wegen seines unpünktlichen Zahlungsverhaltens kündigen, ist es für ihn nun unmöglich zu beurteilen, ob die eingegangene Miete pünktlich vom Mieter angewiesen wurde oder nicht. Die Beweislast träfe insoweit den Vermieter.

Der Vermieter kann sich jedoch wieder ein Stück weit von diesem „unsicheren“ Terrain entfernen. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass von § 556b Abs. 1 BGB abweichende Regelungen getroffen werden können. Innerhalb der Grenzen der §§ 305 ff BGB kann dies auch in AGB geschehen. Der Zahlungseingang der Miete am 3. Werktag eines Monats beim Vermieter kann vereinbart werden. Der Vermieter muss künftig nur darauf achten, dass der Mieter nicht (mehr) die Verzögerungen bei der Übermittlung des Geldes von der Bank an den Vermieter zu vertreten hat. Der BGH hat die Zulässigkeit einer solchen Klausel jedenfalls so ausdrücklich offen gelassen.

Steffen Groß
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