BGH-Urteile zum Mietrecht, die eins zu eins auf das Wohnungseigentumsrecht übertragbar sind, sind zum Beispiel die beiden Urteile zum Rauchen (BGH vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 und BGH vom 16.01.2015 – V ZR 110/14). Die dortigen Wertungen haben ihren Platz bei § 14 Nr. 1 WEG. Danach gilt: Ein Wohnungseigentümer darf nicht so rauchen, dass seine Miteigentümer davon krank werden. Bleibt das Rauchen aber unterhalb dieser Schwelle, müssen die widerstreitenden Interessen in einen Ausgleich gebracht werden – Rauchen in Maßen ist also erlaubt.
Abgabe von unbedenklichem Trinkwasser
Ferner sind zwei Urteile des BGH vom 06.05.2015 wohnungseigentumsrechtlich wichtig. Das eine Urteil (VIII ZR 161/14) betrifft Legionellen. Danach können einem Mieter vertragliche und deliktische Ansprüche auf Schadenersatz und Schmerzensgeld zustehen, wenn seine Erkrankung durch eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Trinkwasserversorgung des Wohnhauses verursacht worden ist. Dies könne der Fall sein, wenn eine überdimensionierte Warmwasseraufbereitungsanlage keine zur Verhinderung eines Legionellenwachstums erforderliche Temperatur erreiche und seit Jahren nicht mehr gewartet werde. Diese mietrechtliche Beurteilung bedeutet auch für vermietende Wohnungseigentümer eine Gefahr im Verhältnis zu ihren Mietern. Jeder Wohnungseigentümer dürfte daher einen Anspruch darauf haben, dass die gesetzlichen Anforderungen der Trinkwasserverordnung rasch umgesetzt werden. Geschieht dies nicht, kommen auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Schadenersatzansprüche in Betracht.
Das andere Urteil (VIII ZR 193/14) betrifft Einrohrheizungen. Danach muss der Vermieter den Text der VDI-Richtlinie 2077 weder aushändigen noch dessen Inhalt in anderer Weise zur Kenntnis bringen. Ferner muss der Vermieter die technischen Anwendungsvoraussetzungen der VDI-Richtlinie 2077 nicht (vollständig) mitteilen. Schließlich ist geklärt, dass das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077 anerkannte Regeln der Technik im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV enthält. Diese Aussagen dürften auch im Wohnungseigentumsrecht Geltung beanspruchen.
Duldung von Rauchwarnmeldern
Das neueste Urteil jüngerer mietrechtlicher Judikate ist datiert vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14. Es geht um die Frage, ob ein Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann zu dulden hat, wenn er die von ihm angemietete Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Der Bundesgerichtshof meint ja. Die Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern, eine Modernisierungsmaßnahme, solle aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von der Vermieterin nicht zu vertreten seien: Es handele sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen habe (im Fall: § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt). Adressat der von der Bauordnung vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei allein der Vermieter. Der Vermieter könne eine Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe.
Damit ist geklärt, dass ein vermietender Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann durchsetzen kann, wenn der Mieter bereits einen Rauchwarnmelder eingebaut hat. Ungeklärt ist hingegen, ob diese Überlegung auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt. Es liegt allerdings nahe, dass sich auch Wohnungseigentümer jetzt schwerer darauf berufen werden können, bereits selbst Rauchwarnmelder eingebaut zu haben. Mit dem BGH wird man gegebenenfalls lakonisch antworten können: Es werde nicht verlangt, dass der entsprechende Wohnungseigentümer die von ihm angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.
Dr. Oliver Elzer
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