Die Neugestaltung des WEG

Reform eines schwerfälligen Gesetzes

Mehr als zehn Jahre lang hat sich keiner an das Ungetüm gewagt – nun packt die Regierung endlich das WEG-Recht an und will es an die Herausforderungen der Zeit anpassen. Verwalter müssen sich vor allem mit neuen Abstimmungsregeln bei Änderungen am Gemeinschaftseigentum vertraut machen.

Es ist ein Gesetz, das in der Vergangenheit eher zu Rechtsstreitigkeiten geführt hat, denn Klarheit geschafft: Das Wohneigentumsrecht, das in seiner jetzigen Fassung seit elf Jahren gilt und damit wesentliche Entwicklungen der jüngeren Zeit ausblendet. Seit Jahren dringt der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. auf eine Reform. Die neue Bundesregierung scheint diesen Ruf gehört zu haben und hat sich im Koalitionsvertrag einer Novelle verschrieben, die vor allem bei Barrierefreiheit, Elektromobilität und energetischer Sanierung unkompliziertere Beschlüsse ermöglichen soll.

 

Energetische Sanierungen erleichtern

Im Kern möchte die Koalition aus Union und SPD erwirken, dass der in Wohnanlagen angewachsene Sanierungsstau abgebaut und Gemeinschaftseigentum effizienter verwaltet werden kann. Bei baulichen Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollen die Regeln, wer die Kosten trägt, flexibler gehandhabt werden. So sollen Wohnungseigentümern unkomplizierter nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern auferlegen können. „Auf diesem Weg will die Bundesregierung bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erleichtern“, erklärt BVI-Präsident Thomas Meier. „Sie scheitern oft am Widerstand von Eigentümern, die zahlen sollen, ohne einen erkennbaren Vorteil zu erlangen.“ Zudem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung oder Aufwendung am Gemeinschaftseigentum durchführt, sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen müssen.

 

Beschlussquoren absenken

Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen erleichtert werden und nicht mehr dem – derzeit zumindest faktischen – Erfordernis der Einstimmigkeit unterliegen. Für bauliche Veränderungen sieht der Entwurf ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vor. Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchsschutz, die Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für die Barrierefreiheit ist ein geringeres Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen. Nur für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unverhältnismäßig beeinträchtigen, soll noch Allstimmigkeit erforderlich sein.

 

Bauliche Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität scheiterten häufig an einem Einvernehmen der Eigentümer. Der BVI spricht sich für eine Zustimmungsfreiheit aus, solange die übrigen Eigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden. Dieser Haltung stimmen die BVI-Mitglieder in einer Umfrage mehrheitlich zu: Fast 67 Prozent der Befragten sprechen sich für eine Duldungspflicht der WEG aus, solange die übrigen Eigentümer nicht benachteiligt werden.

 

Die Vorschriften über die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen sollen entschärft werden. Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, sofern hierauf in der Einberufung hingewiesen wurde. Hierdurch soll der Aufwand reduziert werden, der durch Folgeversammlungen anfällt, wenn die Erstversammlung beschlussunfähig war. Der BVI begrüßt dies unter Berücksichtigung der regelmäßigen Klagen von Mitgliedern, die auf die praktischen Schwierigkeiten einer Beschlussfassung hinweisen. Entsprechend haben in der Umfrage mehr als 81 Prozent die Möglichkeit schriftlicher Beschlüsse befürwortet.

 

Bei der Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht soll dieses eine Mindestfrist festlegen können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen hierdurch daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen vom Gericht bestellten Verwalter sogleich wieder abzusetzen.

 

Anzahl der Beiratsmitglieder flexibel gestalten

Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat, die oft als starr empfunden werden, sollen künftig flexibler sein. So sollen die Eigentümer künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können, wobei der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern aus mindestens drei Mitgliedern bestehen soll. Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens vier Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. BVI-Mitglieder haben zu diesem Thema indes mehrheitlich eine eigene Meinung vertreten: Mehr als 40 Prozent der Befragten möchten keine Pflicht zu einem Verwaltungsbeirat. Auf die Frage, ob der Beirat mehr Rechte erhalten soll, antworten die Mitglieder mit knapp 49 Prozent am häufigsten: „Ja, mehr Zustimmungsrechte.“ Gut 40 Prozent finden, die derzeitige Rechtslage sei ausreichend.

 

Miet- und WEG-Recht angleichen

Das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht sollen harmonisiert werden. Konkret sollen Mieter vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchsschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung. Im Mietrecht sieht der Entwurf Erleichterungen für Mieter vor, die eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge schaffen wollen. Schließlich sieht der Diskussionsentwurf Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor.

 

Gesetz möglichst noch in dieser Legislaturperiode verabschieden

Der BVI hatte im Herbst schriftlich und auf einer Konferenz zur WEG-Reform (siehe Artikel in diesem Heft auf Seite XX) Stellung zu den Referentenentwürfen aus dem Justizministerium genommen. Dabei ging es um zwei Gesetze, das für ein „zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ sowie das „zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“. Diese Empfehlungen fließen in das laufende Gesetzgebungsverfahren ein. Ziel ist, die WEG-Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen. „Wir hoffen auf einen rechtlichen Rahmen, der es ermöglicht, die Reform an aktuelle Veränderungen anzupassen“, sagt Meier. Das Gesetz dürfe nicht schon wieder veraltet sein, bevor es überhaupt in Kraft tritt.

 

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz stellt den Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sowie den Entwurf zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität auf seiner Website zum Download zur Verfügung.

 

 

 

BVI e.V.

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