Eine kritische Begriffskunde

Sanierung, was ist eine Sanierung!?

Oft werden die Begriffe Renovierung, Modernisierung oder Sanierung verwechselt oder fehlinterpretiert. Selbst der Bundesgerichtshof ließ in der Vergangenheit Probleme mit der korrekten Wortwahl erkennen.

Dr. Oliver Elzer
Dr. Oliver Elzer

Das Gesetz bedient sich in der Regel klarer Begriffe. Anders macht es die Praxis. Diese „panscht“ Begriffe bis hin zur Unkenntlichkeit. So sollte es „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ heißen und nicht etwa „Gemeinschaft“, „WEG“, „Verband“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ – gar mit dem unsäglichen Zusatz „teilrechtsfähig“. Richtig heißt es ferner „gemeinschaftliches Eigentum“ und nicht „Gemeinschaftseigentum“.

Meint man den Verwalter, muss es „Verwalter“ und nicht „Verwaltung“ oder „Verwaltungsunternehmen“ oder ähnlich heißen. Weiter heißt es „ordnungsmäßig“ und nicht „ordnungsgemäß“, „Instandhaltungsrückstellung“ und nicht „Instandhaltungsrücklage“ und „Niederschrift“ und nicht „Protokoll“. Es gibt auch keine Eigentumswohnungen (Überraschung?), sondern nur gemeinschaftliches Eigentum (das steht im Miteigentum), Sondereigentum (das ist Allein-, ggf. aber auch Miteigentum) und das aus ihnen bestehende Wohnungs- oder Teileigentum. Schließlich ist daran zu erinnern, dass § 13 Abs. 2 WEG zwischen „Gebrauch“ und „Nutzung“ unterscheidet und die Begriffe eben nicht dasselbe meinen.

Die Unbestimmtheit des Begriffs „Sanierung“

Ein anderer Unbegriff (meine Wortschöpfung) ist das Wort „Sanierung“. Wohnungseigentümer nehmen dieses in den Mund, Verwalter auch, ebenso Rechtsanwälte, Richter und nicht zuletzt der Bundesgerichtshof. Etwa in seinem Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 heißt es an sehr vielen Stellen „Sanierung“, beispielsweise Rn. 6, wo es heißt, es sei zu Recht ein Anspruch auf Kostenersatz für eine Sanierung verneint worden. Im Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 heißt es im Leitsatz, für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer bestehe kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung (sic!) des gemeinschaftlichen Eigentums (sic!) erforderliche Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger (sic!) Verwaltung entspreche. Im Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 182/12 meint der Bundesgerichtshof im Leitsatz, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen (sic!) Verwaltung genüge jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung.

Da DIN-Normen eine Vermutung (wohl kaum: lese § 292 ZPO) in sich trügen, den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben, seien solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen. Und in einem Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 114/09, spricht man in Rn. 15 von einer Balkonsanierung. Man muss annehmen, der Bundesgerichtshof meinte jeweils den Begriff der Instandsetzung. Warum bediente er sich aber nicht dieses Begriffs, um den sich putziger Weise eine DIN, nämlich die DIN 31051:2003-06, müht oder des mietrechtlichen Begriffs der Erhaltung (§ 555a BGB)? Oder muss man hier gar nicht streng sein?

Klare Begriffsunterscheidung schafft Verständnis

Doch! Man muss. Das Gesetz unterscheidet Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung. Alle diese Begriffe meinen etwas anderes. Welchem entspricht nun eine Sanierung? Etwa nach Wikipedia versteht man darunter eine baulich-technische Wiederherstellung oder eine Modernisierung. Weiter heißt es, eine Sanierung gehe über eine Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Der Duden nennt in einer Bedeutungsübersicht zum Begriff Sanierung u. a. die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Umbau, Abriss und Neubau. Dem Begriff „sanieren“ synonym sein sollen u. a. anders gestalten, ausbessern, erneuern, grundüberholen, instand setzen, modernisieren, neu herrichten, renovieren, umbauen und wiederherstellen.

Wenn Sanierung letztlich alles meinen kann, so sollte jedem klar sein, dass auch dieses Wort streng zu meiden und sich schlicht der jeweils richtigen gesetzlichen Begriffe zu bedienen ist. Dies dient klarem Denken und einer Verständigung. Also!

Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de

Foto Sanierung: mitifoto/fotolia

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