BGH-Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18

Sicherung der Liquidität einer WEG auch am Jahresbeginn

Es war schon immer (vgl. etwa BayObLG WuM 1988, 411 sowie dazu Riecke WuM 1989, 319 ff) ein Wunsch nach Fortgeltung des Wirtschaftsplans aus dem Vorjahr zumindest bis zur nächsten Beschlussfassung im 2. Quartal des Folgejahres vorhanden. Sonst hätte ja ein ausgeschlafener Wohnungseigentümer am 1.1. seine Wohngeldzahlungen rechtmäßig einstellen können, und zwar ausgerechnet in den Monaten, in denen der Verwalter viel Liquidität braucht.

Die einfachste Lösung für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans, nämlich eine Beschlussfassung - wie im Haushaltsrecht - schon im laufenden Wirtschaftsjahr für das Folgejahr, hat sich nicht durchgesetzt.

Eine abstrakt-generelle Regelung etwa lautend „Bei allen künftigen Beschlüssen über Wirtschaftspläne gelten diese bis zur Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans fort.“ kam mangels Beschlusskompetenz - ohne eine weite Öffnungsklausel/Anpassungsvereinbarung - als gesetzesändernd nicht in Betracht.

Deshalb griff man - gestützt seit 1.7.2007 auf § 21 Abs.7 WEG - zum Beschluss über die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans

  1. a) für ein oder zwei benannte Folgejahre oder - riskanter –
  2. b) bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan (ggf. am St. Nimmerleinstag?!).

Wirtschaftsplan: Konkreter Fortgeltungsbeschluss ist nicht nichtig!

Der BGH hat mit Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18 nunmehr auch die letztgenannte Möglichkeit (natürlich ohne den Klammerzusatz) zugelassen. In diesem Zusammenhang hat er den Verwaltern klar vorgegeben, dass er weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden werde, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

In der Praxis erscheint es trotzdem sinnvoll, von dieser jetzt auch vom BGH erlaubten Beschlussformulierung zur Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan, keinen Gebrauch zu machen. Es reicht vollkommen aus, nur Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans für 2020 für die beiden nächsten Jahre (2021 und 2022) zu beschließen, sofern nicht gesondert hierzu Beschlüsse gefasst werden. Eine erfolgreiche Beschlussanfechtung des künftigen Beschlusses (2021 oder 2022) hätte nicht den Wegfall der Hausgeldzahlungspflicht 2012 oder 2022 zur Folge; die Liquidität bliebe nicht nur am Jahresanfang gesichert.

Kompetenz der Wohnungseigentümer gegeben

Wählt der Verwalter in seinem Beschlussvorschlag die Formulierung aus dem BGH-Fall „bis zur Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans gilt der alte Wirtschaftsplan fort“, so muss diese Formulierung dem nächsten Wirtschaftsplanbeschluss wiederum angefügt werden. Eine generelle Fortgeltung wäre ja - s.o.- mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Der BGH hat seine das Urteil des LG Hamburg (ZMR 2018, 357) bestätigende Entscheidung u.a. wie folgt begründet:

Aus § 28 Abs. 5 WEG folgt die Kompetenz der Wohnungseigentümer, zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.

Mit dem Auslaufen des Kalenderjahres, für das der Wirtschaftsplan aufgestellt und beschlossen wurde, endet daher auch die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer. Dies hat zur Folge, dass eine Liquiditätslücke entsteht, wenn über den neuen Wirtschaftsplan erst im laufenden Folgejahr beschlossen wird, etwa weil sich die Beschlussfassung verzögert oder weil der neue Wirtschaftsplan erst mit der Abrechnung für das vergangene Jahr beschlossen werden soll. Es besteht daher ein praktisches Bedürfnis dafür, dass die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des aktuellen Wirtschaftsplans beschließen können. § 28 Abs. 1 WEG steht einem solchen Beschluss nicht entgegen. Er ordnet lediglich an, dass der Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr aufzustellen ist. Dem ist kein Verbot zu entnehmen, durch die Anordnung der Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan Vorsorge für eine stets ausreichende Liquiditätsgrundlage der Gemeinschaft zu treffen (vgl. KG, NJW 2002, 3482).

Eine zeitliche Befristung konkreter Fortgeltungsbeschlüsse ist nicht deshalb erforderlich, weil den Wohnungseigentümern die Kompetenz fehlt, die Anforderungen an Wirtschaftspläne auf Dauer zu verändern, insbesondere generell für die Zukunft auf die Vorlage von Einzelwirtschaftsplänen zu verzichten.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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