BGH-Urteil vom 13.1.2017, V ZR 138/16

Stimmrechtsausschluss eines Wohnungseigentümers bei Interessenkonflikt

Der Stimmrechtsausschluss eines Sondereigentümers bei der Beschlussfassung zu einem bestimmten Vertragsschluss z.B. mit einem Lieferanten ist vom Verwalter zu beachten. Dies gilt aber nicht nur in den von § 25 Abs.5 WEG ausdrücklich genannten Fallkonstellationen.

Beim Beschluss über ein Rechtsgeschäft (Wärmelieferungsvertrag) mit einer GmbH & Co KG ist das Urteil des BGH vom 13.01.2017, V ZR 138/16, zu beachten:

Ein Wohnungseigentümer (zugleich bloßer Kommanditist der als Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auftretenden GmbH & Co KG) ist analog § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit dieser rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft (GmbH & Co KG) jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Komplementär-Gesellschaft (hier: GmbH) mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Als Geschäftsführer der Komplementärin (GmbH) führt der Wohnungseigentümer auch die Geschäfte der KG, d.h. des Vertragspartners.

Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts „mit ihm“ betrifft. Nach ihrem Wortlaut ist die Vorschrift hier nicht anwendbar, weil Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht der Eigentümer selbst werden sollte, sondern die KG.

Als Grundsatz gilt: § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint.

Das schließt aber weder die entsprechende Anwendung der Vorschrift auf Fälle, in denen sich der Wohnungseigentümer einem Interessenkonflikt ausgesetzt sieht, der in seinem Ausmaß mit den gesetzlich festgelegten Tatbeständen identisch ist, noch eine erweiternde Auslegung in Fällen aus, in denen der Stimmrechtsausschluss bei einer eng am Wortlaut ausgerichteten Auslegung die ihm zugedachte Wirkung ganz oder teilweise verlöre.

Eine entsprechende Anwendung des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG wird bei einer personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Wohnungseigentümer und (künftigem) Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht kommen. Eine persönliche Nähe zwischen beiden wird dabei nicht als ausreichend angesehen. Es wird vielmehr gefordert, dass der Wohnungseigentümer mit dem Dritten wirtschaftlich so eng verbunden ist, dass sein persönliches Interesse mit dem des Dritten „völlig gleichgesetzt“ werden kann.

Als entscheidend wird angesehen, ob sich der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung in demselben Interessenkonflikt befindet, der bestünde, wenn er selbst Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft werden sollte. Dies wird angenommen, wenn der Wohnungseigentümer Alleingesellschafter der Gesellschaft ist oder wenn er diese beherrscht.

Unterhalb dieser Schwelle gilt jetzt: ausreichend ist, dass der Wohnungseigentümer nicht nur finanziell an der Gesellschaft beteiligt ist, sondern auch an ihrer unternehmerischen Führung. Dann nämlich sei zu erwarten, dass er sich das Gesellschaftsinteresse zu eigen mache und im Zweifel zum Nachteil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abstimme/entscheide.

Der Stimmrechtsausschluss in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG verfehlte seinen Zweck in beträchtlichem Umfang, könnte der Wohnungseigentümer dem Stimmrechtsverbot entgehen, indem er sein Interesse an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts formal auf eine (andere natürliche oder) juristische Person gewissermaßen auslagert. Er könnte dann an der Willensbildung mitwirken, obwohl er an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Geschäfts genauso interessiert ist, wie wenn das Geschäft mit ihm selbst vorgenommen werden soll. Grundlage dieser Gleichsetzung ist die starke wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Wohnungseigentümer und der Drittgesellschaft.

Der Verwalter wird nach BGH von dem betroffenen Wohnungseigentümer auch die zu Beurteilung des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Stimmverbots erforderlichen Auskünfte verlangen können. Er wird aber nach Funktion und Möglichkeiten regelmäßig keine offene und umfassende Abwägung vornehmen können, sondern auf möglichst klare und einfach festzustellende Kriterien angewiesen sein.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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