Neues BGH-Urteil zu Doppelstockgaragen und Hebeanlagen

Teil- oder Gemeinschaftseigentum?

In Wohnungseigentumsrecht lässt sich trefflich darüber streiten, in wessen Eigentum dies oder das steht. Dabei geht es in der Regel ums liebe Geld.

Manchmal geht es aber auch um die Verwaltungsbefugnis für eine Sache, etwa wenn man darüber streitet, wem eigentlich die Terrassenpflanzen in Nachbars Garten gehören (Überraschung: häufig sämtlichen Wohnungseigentümern!) und wer daran herumschnippeln darf (in der Regel – auch – der Sondernutzungsberechtigte der Gartenfläche).

Vor kurzem musste der BGH die für die Praxis wichtige Frage beantworten, in wessen Eigentum die Hebeanlage einer Doppelstockgarage steht (Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11). Im Fall ging es darum, dass der spätere Kläger seinen Pkw mit Zustimmung des Berechtigten in einer zu einer Wohnungseigentumsanlage gehörenden Doppelstock-garage parkte. Diese bestand aus vier Stellplätzen und verfügte über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb (Hebeanlage). In der Teilungserklärung war für die Doppelstockgaragen Sondereigentum (Teileigentum) gebildet und dieses jeweils vier Eigentümern als Bruchteilseigentum zu je ¼ zugewiesen worden. Der Kläger verklagte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadenersatz mit der Behauptung, das Wagendach seines Pkw sei durch ein zu tiefes Absinken der Hebeanlage beschädigt worden. Diese Klage lag nicht fern. Eine Doppelstockgarage ist ein Raum. Als Raum kann eine Doppelstockgarage im Teileigentum stehen. Wenn die Hebeanlage wenigstens zwei Teileigentumseinheiten dient, steht sie nach § 5 Abs. 2 WEG unstreitig im gemeinschaftlichen Eigentum. Gälte dieses auch, wenn sie nur einer Einheit dienen würde, hätte der Kläger zu Recht die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt. Wäre die Hebeanlage gemeinschaftliches Eigentum, wäre nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG tatsächlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als passiver Standschafter zu verklagen gewesen.

Doppelstockgarage ist ein Raum und damit teileigentumsfähig

Höchstrichterlich ungeklärt war bislang allerdings, was gilt, wenn eine Hebeanlage ausschließlich einer Doppelstockgarage dient. Die bislang herrschende Meinung sah jegliche Hebeanlage als konstruktiven Gebäudeteil und damit nach § 5 Abs. 2 WEG als gemeinschaftliches Eigentum an. Dies liegt daran, dass die Hebeanlage als eine Zwischendecke angesehen wird. Zwischendecken stehen indes im gemeinschaftlichen Eigentum. Nach einer Minderansicht sind gemeinschaftliches Eigentum hingegen nur die Bestandteile der Tiefgarage, die den Raum bilden. Die Hebeanlage, die sich innerhalb eines abgeschlossenen Raumes befindet, tue dieses nicht. Dieser Ansicht schließt sich im Ergebnis der BGH an. Er weist darauf hin, dass auch er eine Doppelstockgarage als Raum ansieht (was für die Stellplätze gilt, lässt er offen). Als Raum könne die Doppelstockgarage als Ganzes im Teil-eigentum einer oder – wie hier – mehrerer Personen stehen. Weiter führt er aus, dass das Sondereigentum an der Doppelstockgarage nach § 5 Abs. 1 WEG die Hebeanlage nebst Antrieb umfasse. Diene eine Hebeanlage mehreren Einheiten, stehe diese zwar zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, etwas anderes gälte aber, wenn durch eine Hebeanlage ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben werde und an dieser Garage Sondereigentum bestehe. Die Anlage diene in einem solchen Fall nicht dem Gebrauch weiterer Wohnungseigentümer. Bei einer Hebeanlage als technische Einrichtung einer Doppelstockgarage handelt es sich nach § 5 Abs. 1 WEG nicht „um einen Teil des Gebäudes, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist“. Dieser – karge – Satz soll belegen, dass die bislang herrschende Meinung falsch liegt.

Fazit Ordnet die Teilungserklärung nichts anderes an – was durchaus vorkommt – steht ab jetzt eine Hebeanlage, die nur einer Doppelstockgarage dient – im gemeinschaftlichen Eigentum. Es gilt also umzudenken.

Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de

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