Müssen alle Angebote der Einladung in Kopie beiliegen?

Übersendung der Vergleichsangebote

Rechtsprechung und herrschende Lehre vertreten die Auffassung, dass den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung über den Abschluss von Verträgen mit einem nicht unerheblichen Kostenvolumen mehrere, mindestens aber drei Vergleichsangebote vorzulegen sind, wobei ungeachtet der Größe einer Wohnungseigentümergemeinschaft davon ausgegangen wird, dass bereits ein Auftragsvolumen von mehr als 3.000 EUR als „Großauftrag“ anzusehen sei.

Hierdurch öffnet die ständig ihre Überlastung beklagende Justiz querulatorisch veranlagten Wohnungseigentümern Tür und Tor für Beschlussanfechtungen. Der Bundesgerichtshof hat nun jüngst zu den Formalien rund um die Vorlage von Vergleichsangeboten Stellung bezogen (vgl.: BGH, Urt. v. 24.1.2020 - V ZR 110/19).

     1. Der Fall

Die Wohnungseigentümergemeinschaft W will einen neuen Verwalter wählen. Die Beiräte holen drei Vergleichsangebote nebst Vertragsmustern von Bewerbern ein. Diese Angebote werden in der folgenden Versammlung detailliert vorgestellt, woraufhin V mit großer Mehrheit zum Verwalter bestellt wird. Eigentümer Q erhebt hiergegen Beschlussanfechtungsklage mit der Begründung, dass die Entscheidung der Eigentümer einer ausreichenden Grundlage entbehrt habe, da die Angebote nicht vollständig in Kopie sämtlichen Wohnungseigentümern vor der Versammlung übermittelt wurden.

      2. Das Problem

Die überwiegende Rechtsprechung vertritt hierzu die Auffassung, dass alle Eigentümer die Möglichkeit haben müssen, sich mit eingeholten Angeboten längere Zeit intensiv zu beschäftigen, wofür mindestens zwei Wochen (die Mindestladungsfrist) anzusetzen seien. Wäre dies zutreffend, so müssten spätestens der Einladung zur Eigentümerversammlung ggfls. hunderte Blatt Papier mit Angebotskopien beigefügt (und deren tatsächlicher Zugang nachgewiesen) werden.

      3. Die Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigt zwar grundsätzlich die bisherige Rechtsauffassung, macht dabei aber eine entscheidende praxisrelevante Ausnahme. So reiche es auch aus, wenn den Wohnungseigentümern (hier: zur anstehenden Neuwahl des Verwalters) mit der Einladung zur Eigentümerversammlung die Namen der Bewerber sowie die Eckpunkte ihrer Angebote mitgeteilt werden, sofern dann spätestens in der Versammlung selbst die vorliegenden Angebote zur Einsichtnahme vorgelegt werden. Werden die Wohnungseigentümer nämlich durch Bekanntgabe der Eckpunkte der Angebote informiert, so ist es, so der BGH, Aufgabe des einzelnen Wohnungseigentümers selbst (wenn er dies wünscht), sich Kenntnis des vollständigen Inhalts der eingeholten Angebote zu verschaffen, und zwar durch Einsichtnahme in diese in den Geschäftsräumen der Verwaltung. Dabei hat diese den Wohnungseigentümern, die dies wünschen, natürlich eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen.

      4. Praxis-Tipp

Auch wenn der BGH die Kritik an der unterschiedslosen Notwendigkeit der Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten schlicht ignoriert und auf diese mit keinem Wort eingeht, lässt sich aus der Entscheidung doch Nutzen für die Verwaltungspraxis ziehen. Zur Information der Eigentümer über vorliegende Angebote reicht die Mitteilung über die Person des Anbieters und den wesentlichen Inhalt seines Angebots aus, wenn nur diese spätestens in der Versammlung vorgelegt wird. Insofern reicht z.B. bei Instandsetzungsmaßnahmen die Übersendung eines Preisspiegels oder die Kurzfassung eines Gutachtens grundsätzlich aus.

Dabei sollte aber zur Sicherheit ausdrücklich in der Einladung kommuniziert werden, dass die Möglichkeit besteht, sich durch Einsichtnahme in sämtliche Unterlagen im Original am Geschäftssitz des Verwalters zu dessen Bürozeiten nach vorheriger Terminvereinbarung umfassend zu informieren (vgl.: LG Düsseldorf, Urt. v. 22.10.2014 - 25 S 34/14; LG München I, Urt. v. 6.10.2014 - 1 S 21342/13 WEG; AG Augsburg, Urt. v. 17.2.2016 - 31 C 1980/15 WEG).

Rüdiger Fritsch

www.krall-kalkum.de

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