Das müssen Verwalter beachten

Umsatzsteuerabsenkung

Mit dem Zweiten Corona-Steuerhilfegesetz wurde eine befristete Umsatzsteuerabsenkung zwischen 1. Juli und 31. Dezember 2020 beschlossen. Für Immobilienverwalter bedeutete und bedeutet sie gleich zweimal erheblichen bürokratischen Mehraufwand.

Zeitpunkt der Ausführung entscheidend

Mit 1. Juli 2020 trat eine befristete Umsatzsteuersenkung von 19 auf 16 Prozent (bzw. von 7 auf 5 Prozent) in Kraft. Diese bleibt bis zum 31. Dezember 2020 bestehen, bevor am 1. Januar wieder zu den „alten“ Steuersätzen zurückgekehrt wird. Für den anzuwendenden Steuersatz ist dabei der Zeitpunkt der Ausführung des Umsatzes entscheidend.

  • Wird die Leistung in der Zeit bis zum 30. Juni 2020 oder ab dem 1. Januar 2021 ausgeführt, gilt der allgemeine Steuersatz von 19 Prozent.
  • Wird die Leistung zwischen 1. Juli 2020 und 31. Dezember 2020 ausgeführt, gilt der allgemeine Steuersatz von 16 Prozent.

Dies gilt insbesondere auch bei der Versteuerung nach vereinnahmten Entgelten. Nicht entscheidend für die Frage des anzuwendenden Steuersatzes sind der Zahlungseingang, das Datum der Rechnungsstellung oder des Auftragseingangs, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder die Soll- oder Ist-Versteuerung.

Wann ist eine Leistung ausgeführt?

Bei einer Dienstleistung gilt das Leistungsende als ausgeführt. Bei Dauerleistungen (wie Eigentumsverwaltung, Vermietung, Wartungsverträgen oder Leasing) ist die Leistung an dem Tag ausgeführt, an dem der Leistungszeitraum endet. Bei der Abrechnung von Nebenleistungen, für die u.U. ein anderer Abrechnungszeitraum vereinbart ist, richtet sich der Steuersatz nach dem Zeitpunkt der Ausführung der Hauptleistung (z.B. monatlicher Mietzins bei steuerpflichtiger Vermietung mit monatlichem NK-Abschlag und jährlicher Abrechnung der NK).

Bei einer Warenlieferung ist es der Zeitpunkt der Verschaffung der Verfügungsmacht. Bei bewegten Lieferungen (Beförderung, Versendung, Abholung) gilt die Lieferung bereits mit Beginn der Beförderung oder Versendung als ausgeführt. Bei Werklieferungen oder Bauleistungen ist es die Abnahme durch den Erwerber. Bei der Abnahme von fertiggestellten Bauleistungen im 2. Halbjahr 2020 gelten also 16 Prozent Umsatzsteuer.

Lieferungen durch Versorgungsunternehmen

Bei dem Einkauf von Strom, Gas, Wärme, Kälte, Wasser und privatwirtschaftlich organisierter Abwasserbeseitigung existieren Sonderregelungen. Lieferungen gelten erst mit Ablauf des Ablesezeitraums als ausgeführt (z.B. bei Ablesezeitraum 15. Juni 2020 bis 14. Juni 2021 wird der gesamte Zeitraum mit 19 Prozent besteuert). Dies gilt auch für verkürzte Abrechnungszeiträume bei gesonderter Abrechnung.

Gegen gesonderte Abrechnungen gibt es laut BMF-Schreiben keine Bedenken, wenn die Ergebnisse wie folgt aufgeteilt werden:

  • bei regulär in der Zeit vom Juli 2020-31. Dezember 2020 endenden Ablesezeiträumen im Verhältnis der Tage vor und ab dem 1. Juli 2020,
  • bei regulär nach dem 31. Dezember 2021 endenden Ablesezeiträumen im Verhältnis der Tage vor und ab dem 1. Januar 2020.
  • Wenn der Ablesezeitraum mehr als 3 Monate beträgt, hat das Versorgungsunternehmen bei der Aufteilung grundsätzlich eine Gewichtung vorzunehmen, damit Verbrauchsunterschiede in den Zeiträumen vor und ab dem Stichtag entsprechend berücksichtigt werden. Soweit wesentliche Verbrauchsunterschiede nicht bestehen, kann auf die Gewichtung verzichtet werden.

Vereinfachtes Abrechnungsverfahren

Finanzämter können auf Antrag ein vereinfachtes Abrechnungsverfahren für Versorgungsunternehmen zulassen, die bei ihren Kunden ein manuelles direktes Inkassoverfahren anwenden. Sofern in diesem Inkassoverfahren bei Kunden mit gleichen Ablesezeiträumen zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgelesen wird und sich die Ablesezeiträume unterschiedlich um den 1. Juli 2020 verteilen, kann zum Ausgleich der unterschiedlichen Ablesezeitpunkte für die letzte Ablesung vor dem 1. Juli 2020 ein mittlerer Ablesezeitpunkt gebildet werden.

Versorgerrechnungen über Abschlagszahlungen zwischen 1. Juli 2020 und 31. Dezember 2020 mit zu hohem USt-Ausweis (19/7 Prozent statt 16/5 Prozent) brauchen nicht berichtigt werden und berechtigen ggf. zum Vorsteuerabzug, wenn die Umsatzsteuer entsprechend abgeführt wurde. Die Korrektur der Umsatzsteuer/Vorsteuer erfolgt nach der Endrechnung.

Preissenkung für Leistungsempfänger

Die gesetzliche Umsatzsteuer-Absenkung reduziert nicht zwingend den vertraglich vereinbarten, vom Leistungsempfänger zu zahlenden „Preis“. Maßgebend ist die zivilrechtliche Vereinbarung: Besteht eine Brutto-Preisabrede (z.B. ohne jeglichen Ausweis von USt oder dem Hinweis „inkl. USt“) oder eine Netto-Preisabrede (z.B. mit Hinweis „zzgl. der gesetzlich geschuldeten USt“)? Hier gilt es zu prüfen, ob die bestehenden Verträge und gegebenenfalls auch die SEPA-Einzüge anzupassen sind.

Bei Vertragsschluss vor dem 1. März 2020 hat der Leistungsempfänger (zivilrechtlichen) Anspruch auf Ausgleich der umsatzsteuerlichen Minderbelastung gemäß § 29 Abs. 2 UStG, wenn der Ausgleichsanspruch iSd. § 29 Abs. 2 UStG nicht abbedungen wurde.

Umgekehrt hat im Zusammenhang mit (Wieder-)Anhebung der USt-Sätze zum 1. Januar 2021 der Leistungserbringer bei vor dem 1. August 2020 mit USt-Ausweis von 16 bzw. 5 Prozent bzw. mit Brutto-Preisabrede abgeschlossen Verträgen (zivilrechtlich) Anspruch auf Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehrbelastung gemäß § 29 Abs. 2 UstG.

Die Informationen zur Umsatzsteuerabsenkung basieren auf einer BVI-Verwalterinformation, die von Dr. Markus Wollweber und Felix Gerber der Steuerkanzlei Streck, Mack und Schwedhelm erstellt wurde. Sie finden diese BVI-Verwalterinformation, die weitere Details sowie Formulierungshilfen zu oben genannten Punkten enthält, unter bvi-verwalter.de/aktuelles/bvi-verwalterinformationen.

BVI e.V.

bvi-verwalter.de

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