Gelten Nutzungszweckbestimmungen auch für Dritte?

Unterlassungsansprüche gegen Mieter

Die Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung stellt nach der Rechtsprechung eine sog. Nutzungszweckbestimmung dar. Wird hiergegen in störender Weise verstoßen, löst dies Unterlassungsansprüche aus. Fraglich ist, ob dann nur gegen den Eigentümer selbst oder, im Falle der Vermietung, auch gegen den Mieter der Einheit vorgegangen werden kann. Der BGH hat hierzu jüngst Stellung bezogen (BGH, Urt. v. 25.10.2019 - V ZR 271/18).

Der Fall
Eigentümer B vermietet seine in der Teilungserklärung als Laden bezeichnete Teileigentumseinheit an Mieter M, der dort eine Eisdiele eröffnet. Eigentümer K verklagt M auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung.

Das Problem
Die gastronomische Nutzung der Einheit verstößt, so der BGH, in störender Weise gegen die Nutzungszweckbestimmung als Laden. Von B kann aber gem. § 14 Nr. 2 WEG nur verlangt werden, dass dieser durch geeignete Maßnahmen den störenden Gebrauch durch seinen Mieter abstellt. Dies wird B jedoch nicht gelingen, da M (zu Recht) auf den Mietvertrag verweisen kann, der ihm die Nutzung als Eisdiele gestattet. Fraglich ist, ob M von K ebenfalls in Anspruch genommen werden kann. Dem steht zunächst entgegen, dass M nicht Mitglied der WEG ist und daher deren Regelungen nicht unterliegt.

Die Entscheidung des BGH
Nach Auffassung des BGH führt der vereinbarte (und im Grundbuch eingetragene) Nutzungszweck zwar nicht dazu, dass dieser dinglichen Wirkung auch gegenüber Dritten entfaltet, die Nutzungsbefugnis wird aber sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss im Verhältnis zu den übrigen Eigentümern beschränkt. Diesen steht daher, soweit es um die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geht, ein unmittelbarer Anspruch aus § 1004 BGB gegen den Mieter auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung zu. Schließlich könne der Eigentümer dem Mieter nicht mehr Rechte überlassen, als er selbst habe.

Praxis-Tipp
Geht es um rechtswidrigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, bestehen auch gegen Mieter Unterlassungsansprüche, gleich ob die Nutzungsregelung vereinbart oder nur beschlossen ist. Dies gilt auch für Vereinbarungen in Bezug auf das Sondereigentum. Offen bleibt aber, was für nur beschlossene Nutzungsregelungen (Hausordnung) gilt. Hier vertretener Auffassung nach dürfte auch hier der Ansatz des BGH greifen, wonach Eigentümer ihren Mietern nicht mehr Nutzungsrechte verschaffen können, als ihnen selbst zustehen.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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