Vor welchen Herausforderungen stehen potenzielle Käufer und Verkäufer?

Unternehmensnachfolge in der deutschen Immobilien- und Wohnungswirtschaft

Nach einer aktuellen Studie des KCE Kompetenzzentrums für Entrepreneurship & Mittelstand werden bis 2023 altersbedingt bis zu einer halben Million Unternehmen deutschlandweit übergeben. Vor allem in der stark mittelständisch geprägten Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wird es in den kommenden Jahren zu einem enormen Generationswechsel der Firmeninhaber und geschäftsführenden Gesellschafter kommen.

 

Dieser Generationenwandel stellt sowohl potenzielle Käufer als auch Verkäufer vor einige Herausforderungen. Eine kleine Auswahl an Hindernissen sowie Hinweise zu deren Bewältigung werden im Folgenden aufgezeigt.

Welche Herausforderungen stellen sich potenziellen Käufern und Verkäufern?

In einer Umfrage der WEG Bank AG zum Thema „Unternehmensnachfolge in der deutschen Immobilien- und Wohnungswirtschaften“ mit 86 Immobilien- und Hausverwaltern wurden Hindernisse und Herausforderungen identifiziert, denen sich potenzielle Käufer und Verkäufer stellen müssen. Die wichtigsten Ergebnisse haben wir hier zusammengestellt:

  1. Zeitpunkt der Veräußerung

Die Auseinandersetzung mit dem Verkauf des eigenen Unternehmens erfolgt tendenziell spät. Der Großteil der Geschäftsinhaber ist zwischen 56 und 60 Jahre alt und möchte in den kommenden fünf Jahren ihr Unternehmen veräußern. Zugleich gaben 23 Verkäufer an, dass sie sich noch nicht mit der Nachfolgelösung beschäftigt haben. Da Übergabe und Verkauf laut Industrie- und Handelskammer bis zu fünf Jahre dauern können, erfolgen die Planungen und Suche nach einem geeigneten Nachfolger sehr spät.

  1. Korrekte Unternehmenswertermittlung und richtige Kaufpreisfindung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer gaben an, dass eine valide Unternehmenswertermittlung eine Herausforderung darstellt. Da die Branche der Immobilien- und Hausverwaltungen eine Sonderstellung bei den mittelständischen Unternehmen besitzt, fehlt es an einer Vergleichbarkeit der Unternehmen und einer daraus resultierenden, objektiven Unternehmenswertermittlung. Dies kann nicht nur zu unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer führen, sondern auch zu einer Ablehnung der Finanzierung durch Kreditinstitute („Unternehmen trägt sich nicht“).

Unterschiedliche Kaufpreisvorstellungen können dazu führen, dass der Käufer den Kaufpreis reduzieren möchte, vor allem, wenn der Preis sein Finanzierungslimit übersteigt. Obwohl die KfW mithilfe einiger Förderprogramme das Thema der Unternehmensnachfolge und deren Finanzierbarkeit unterstützt, hat in der Umfrage der WEG Bank AG lediglich ein Käufer bisher Kontakt diesbezüglich gehabt. Insgesamt haben 26 Käufer noch keine Gespräche mit einer finanzierenden Bank gesucht.

  1. Personaldecke

Insbesondere eine negative Personaldecke führen Verkäufer als Grund für eine scheiternde Unternehmensnachfolge an. Der Käufer eines Unternehmens betrachtet die Personaldecke wieder für einen wesentlich längeren Zeithorizont als der aktuelle Geschäftsinhaber. Sofern der Verkäufer nicht für eine ausreichende und ausgeglichene Personaldecke vorgesorgt hat, wird ein möglicher Käufer dies negativ bewerten und ggf. vom Kauf des Unternehmens Abstand nehmen. Eine weitere Herausforderung bei der Personaldecke besteht auch im sog. Fachkräftemangel. Die Fachkräfte in der Immobilien- und Hausverwaltung sind zwar gut ausgebildet, jedoch ist ihre Anzahl leider gering.

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