© Billion Photos / shutterstock.de

Unwirksame vertragswesentliche Klauseln

Folgen einer erfolgreichen Beschlussanfechtung hinsichtlich eines Verwaltervertrags, der zahlreiche unwirksame vertragswesentliche Klauseln enthält.

In einem solchen Fall hat das Landgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 27.09.2017, 2-13 S 49/16) nicht nur den Beschluss über die Ermächtigung bestimmter Eigentümer zur Unterzeichnung des Geschäftsbesorgungsvertrags des Verbandes mit dem am selben Tag bestellten Verwalter insgesamt für ungültig erklärt, sondern auch den Beschluss über die Verwalterbestellung. Für die Entscheidung kam es auf eventuelle Mängel des vorangegangenen Bestellungsbeschlusses schon nicht mehr an.

Ein Verwaltervertrag mit einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der zumindest ein Sondereigentümer ein Verbraucher ist, unterliegt dem Verbraucherschutzrecht der §§ 307 ff. BGB, weil dann die (gesamte) Gemeinschaft wie ein Verbraucher (analog § 13 BGB) behandelt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.2015, VIII ZR 243/13, ZMR 2015, 563).

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist in der Regel als GmbH organisiert und damit Unternehmer (§ 14 BGB). Er stellt meist auch den eigenen Verwaltervertrag, also vorformulierte Klauseln.

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, soweit sie den Abschluss eines Verwaltervertrages zum Gegenstand hat, muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. § 21 Abs. 3 WEG). Dies ist nicht der Fall, wenn der Verwaltervertrag einer Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nicht standhält (vgl. Riecke/Schmid/Abramenko § 26 Rn. 41b). Der Beschluss kann natürlich auch aus anderen Gründen – etwa wegen überhöhter (Sonder-)Vergütungen – den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

Auch eine salvatorische Klausel im Vertrag rettet diesen nicht, denn eine derartige Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot, wenn sie vorsieht, dass unwirksame Vertragsbestimmungen durch „eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen“ ist (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.1995, X ZR 14/93).

Zwar mag auch in Fällen, in denen die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dahingeht, dass einzelne Wohnungseigentümer zum Abschluss des Vertrages ermächtigt werden, dieser Beschluss nach § 139 BGB dahingehend teilbar sein, dass sich die Ungültigerklärung nur auf Teile der Beschlussfassung bezieht (vgl. dazu LG Frankfurt, Urteil vom 24. 06. 2015 – 2-13 S 132/13,Rn. 32 mwN), eine derartige Beschränkung der Ungültigerklärung ist aber nicht möglich, wenn wesentliche Teile des Verwaltervertrages einer Prüfung nicht standhalten (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012, V ZR 193/11).

Der Genehmigungsbeschluss ist nur teilweise für ungültig zu erklären, wenn nur einzelne (Neben)punkte des Vertrages betroffen sind. Ist die Summe der Mängel allerdings so groß, dass nur ein leerer Vertragstorso zurückbleibt, ist der gesamte Beschluss unwirksam: Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auch einen entsprechenden Beschluss nur über diesen Vertragstorso gefasst hätten (LG Hamburg ZMR 2015, 735).

Mit der Ungültigkeit des späteren Beschlusses ist gem. § 139 BGB allerdings auch die Ungültigkeit des (früheren) Bestellungsbeschlusses verbunden. Denn auch wenn es sich bei der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung und den Abschluss des Verwaltervertrages um zwei getrennte Beschlüsse mit unterschiedlichen Rechtsfolgen handelt, sind diese Beschlüsse gleichwohl gemäß § 139 BGB miteinander verknüpft, da es sich bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung um ein einheitliches Rechtsgeschäft handelt, welches von den Wohnungseigentümern nur gemeinsam beschlossen worden wäre.

Insoweit bezieht sich die Ungültigerklärung des Beschlusses über den Verwaltervertrag auch auf die Verwalterbestellung, denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter trotz Ungültigkeit des Beschlusses betreffend den Abschluss eines Verwaltervertrages bestellt hätten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht nämlich die Bestellung des Verwalters grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 114/14, ZMR 2015, 393). Hieran fehlt es jedoch, wenn – wie hier – der Beschluss über den Verwaltervertrag insgesamt für ungültig erklärt wird. Demzufolge kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass die Gemeinschaft ungültige Beschlüsse fassen wollte und den Verwalter in einem vertragslosen Zustand bestellen wollte.

Insofern lässt sich festhalten:

  1. Wer als Verwalter einen „schlechten“ Formularvertrag vorlegt und beschließen lässt, der gefährdet seine Stellung als Amtswalter.
  2. Ein Eigentümer, der nicht den Verwalterbestellungsbeschluss angreifen will, sollte bei einigen als nichtig (AGB-widrig) erkannten Vertragsklauseln besser nicht anfechten. Gemäß § 306 BGB fallen diese Klauseln weg; dem Verwalter steht dann zum Beispiel die (unwirksam) vereinbarte Sondervergütung nicht zu.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

Kommentare
Kommentieren
Kommentar schreiben