BGH-Urteil V ZR 112/18 vom 12.04.2019

Verbot der Kurzzeitvermietung durch Änderungsbeschluss

Derartige die Gemeinschaftsordnung ändernde Beschlüsse aufgrund einer weiten Öffnungsklausel dürfen nie willkürlich sein und nie unverzichtbare Rechte der Sondereigentümer betreffen.

Unentziehbare, aber verzichtbare (also mehrheitsfeste) Rechte der Sondereigentümer dürfen durch Beschlüsse nur mit Zustimmung des betroffenen Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). Der Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Feriengäste) verboten wird, hat keine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG, sondern die Änderung einer Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG zum Gegenstand. Die zulässige Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste.

 

Nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Die notwendige Beschlusskompetenz ist hier zwar zu bejahen. Doch eine solche Öffnungsklausel hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen. Deshalb ist ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon automatisch rechtmäßig.

Fundamentale inhaltliche Schranken ergeben sich generell aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu unter anderem nicht zu entziehende und unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel; ein gleichwohl gefasster Beschluss wäre nichtig, und zwar - trotz bestehender Beschlusskompetenz - aus materiellen Gründen.

 

Eingriff in ein verzichtbares Individualrecht

Beim Kurzzeit-Vermietungsverbot geht es um einen Eingriff in ein verzichtbares Individualrecht. Es wäre auch rechtlich zulässig, die kurzzeitige Vermietung mittels Vereinbarung zu verbieten.

Im Allgemeinen sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, nur insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (etwa bei Änderung der Kostenverteilung). Einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare (mehrheitsfeste) Rechte der Sondereigentümer betreffen. Eine solchermaßen „abgestufte Inhaltskontrolle“ dient dazu, die Einhaltung fundamentaler inhaltlicher Schranken zum Schutz der Minderheit sicherzustellen. Zu den Rechten eines Sondereigentümers in diesem Sinne gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums.

Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Es führte nämlich zu einer massiven Einschränkung des in § 13 Abs. 1 WEG gewährleisteten Rechts jedes Wohnungseigentümers, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren und sie insbesondere zu vermieten. Ein solcher Beschluss könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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