Bedeutung für die Praxis

Vergleichsangebote bei der Verwalterwahl

Keiner mag oder braucht Vergleichs- oder Alternativangebote, aber meist verlangt die Rechtsprechung sie als Tatsachengrundlage für den Eigentümerbeschluss. Vermeidungsstrategien und Ausnahmen haben Priorität und Praxisrelevanz für den WEG-Verwalter. Eine genaue Kenntnis der Rechtslage beugt dabei späteren gerichtlichen Streitigkeiten vor.

Grundsätzlich gilt: Bei einem positiven Grund-Beschluss wird das Einholen von Vergleichs- oder Alternativangeboten verschoben, und zwar auf die unausweichlichen Fälle. Beim Negativbeschluss ist das gesamte Thema – ohne mühsame Anforderung von Angeboten – vom Tisch.

Der Verwalter soll Alternativ- bzw. Vergleichsangebote einholen. Erst auf der kommenden Eigentümerversammlung wird über die Auftragsvergabe für die jeweilige Maßnahme entschieden. Die später einzuholenden Angebote müssen sich auf vergleichbare Arbeiten beziehen. Dies muss der Grund-Beschluss bereits etwa durch ein präzises Leistungsverzeichnis sicherstellen (LG Dortmund, Urteil vom 21.10.2014, 1 S 371/13, ZWE 2015, 182).

Auch wenn ein Dienstleister bereits im Objekt tätig ist, müssen für zusätzliche Maßnahmen bei einem Vertragsvolumen von über 6800 Euro drei Vergleichsangebote eingeholt werden, und zwar vor der Beschlussfassung über die Auftragserteilung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2017, 980b C 22/17, ZMR 2018, 375).

Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die WEG der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens drei Angebote einzuholen. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, sodass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht (LG Frankfurt/M., Beschluss vom 19.04.2017, 2-13 S 2/17, ZMR 2017, 579).

Ausnahmen zum verpflichtenden Einholen

Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 17.05.2018, 2-13 S 26/17). Handelt es sich um kleinere Beträge (unter 3.000,00 €), wird trotz aller Bemühungen die erforderliche Anzahl von Angeboten nicht abgegeben oder ist den Eigentümern die angebotene Leistung bekannt und können diese deren Preiswürdigkeit beurteilen, so ist die Einholung von Alternativangeboten nicht notwendig.

Der Verwalter darf selbst entscheiden, welche Anwaltskanzlei er im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt. Im Eigentümerbeschluss muss er nur zur außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung bestimmter Ansprüche ermächtigt sein. Es bedarf keiner betragsmäßigen Deckelung der Kosten und auch keiner Einholung von Vergleichsangeboten anderer Kanzleien (so AG München, Urteil vom 04.08.2016, 484 C 967/16, ZMR 2017, 268 zur bayerischen Form der freien Anwaltswahl; sehr str.).

Besonderheiten bei der Verwalterbestellung

Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters (OLG Hamm ZMR 2009, 58), nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10, ZMR 2011, 735).
Es genügt für diese Ausnahme, wenn die Wohnungseigentümer den noch amtierenden Verwalter wiederbestellen; er muss nicht mehr förmlich bestellt oder mit einem gültigen Verwaltervertrag versehen gewesen sein. Dem Gesichtspunkt, dass die Eigentümer den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, kommt Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters zu. Das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Verwalters darf nur nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit geführt haben.

Der Zweitbeschluss über die Wahl des bisherigen Verwalters ist bzgl. Alternativangeboten so zu behandeln wie die Wiederwahl eines Verwalters (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 01.04.2015, 539 C 26/14, ZMR 2017, 98).
Wurde der frühere Beschluss über die Bestellung eines (neuen) Verwalters erfolgreich angefochten, so kann diese ungültige Wahl nicht mit einem Wiederwahlbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geheilt werden, da dies zu einer Umgehung der Voraussetzung zur Einholung von mehreren Vergleichsangeboten führen würde (LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016, 1 S 455/15, ZWE 2017, 96).

Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter gewählt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, sodass Alternativangebote einzuholen sind (LG Frankfurt, Beschluss vom 26.03.2018, 2-13 S 27/18).

Wenn ein Nichtberechtigter („Verwalter“ einer Untergemeinschaft) auf der Eigentümerversammlung zum Verwalter der Gesamt-WEG bestellt werden soll, so müssen mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen, da es sich nicht um eine Wiederbestellung handelt (LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2017, 318 S 46/15, ZMR 2017, 427). Alternativangebote anderer Verwalter hat nicht der amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder einer der Sondereigentümer selbst einzuholen.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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